Собрание мкд (многоквартирного дома): как провести?

Собрание  МКД (собрание собственников помещение в многоквартирных домах) может быть ежегодным, а может быть внеочередным. Инициировать собрание МКД может как управляющая компания. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Собрание МКД: кого и как уведомлять.  

В Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 06.08.2019 № 33-16824/2019 было признано недействительным решение общего собрания МКД из-за отсутствия уведомления собственника помещений — городской администрации. 

Суд отметил, что к каждому проводимому собранию МКД предъявляется общий порядок созыва собрания, в том числе обязательность сообщения о его проведении, проведение повторного общего собрания в многоквартирном доме в связи с отсутствием кворума на общем собрании, должно также осуществляться без изъятия установленных статьей 45 ЖК РФ требований.

Как установить шлагбаум во дворе в Москве ? >>>

Собрание МКД: нужен реестр собственников. 

В Апелляционном определении Верховного суда Республики Татарстан от 27.06.2019 по делу № 33-10899/2019 также было отменено решение общего собрания собственников помещений МКД. Суд указал, что согласно пункту 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса РФ управляющая организация, правление ТСЖ или ЖСК обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме.

По смыслу п. 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса РФ указанный реестр собственников ведется с целью проведения общих собраний. Так как реестр собственников, в соответствии с которым проводилось общее собрание, и реестр, который велся управляющей компанией различались, то собрание не могло быть признано правомочным. 

Инициаторы собрания могут требовать от управляющей компании реестр собственников помещений. В Апелляционном определении Омского областного суда от 20.09.2018 по делу № 33-5731/2018 суд обязал управляющую компанию предоставить истцу  реестр собственников помещений, чтобы провести собрание МКД.

Истец являлся членом совета многоквартирного дома. Управляющая компания, также как и председатель совета дома, ежегодное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не провели. Истец выступил  в качестве организатора собрания собственников МКД, обратился к управляющей компании о предоставлении ему реестра. 

В установленный законом пятидневный срок реестр предоставлен не был. 

Суд указал, что Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 утвержден Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. По смыслу положений п. 5 Стандарта управляющими организациями информация раскрывается, в том числе, путем предоставления информации на основании запросов, поданных в письменном или электронном виде.

Из содержания статей 44,45 ЖК РФ любой собственник помещении в многоквартирном доме может инициировать проведение общего собрания МКД.

Суд пришел к выводу, что истец, инициируя общее собрание, не имея на руках реестра собственников, лишен возможности соблюсти требования ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса, указывающие на необходимость личного уведомления собственников о проведении собрания в отсутствие решения собственников об ином способе уведомления. Обязал управляющую компанию предоставить реестр собственников помещений МКД. 

Собрание МКД:  кто может созвать? 

Внеочередное общее собрание МКД может быть созвано по инициативе любого из собственников (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ). В таком случае, вся процедура уведомления о собрании и его созыв ложится на такого инициатора. Однако бремя уведомления о собрании и его созыв можно переложить на управляющую компанию при соблюдении определенных условий.

Собственники, обладающие как минимум 10% голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД, могут обратиться в письменной форме в УК или правление ТСЖ, кооператива для организации проведения общего собрания, которые в этом случае выступят в качестве лиц, уполномоченных на организацию и проведение собраний (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ, Письмо Минстроя РФ от 28.08.2015 № 27535-ОЛ/04).

Это подтверждается и судебной практикой, в частности Решением Набережночелнинского г/с (Республика Татарстан) от 17.08.2018. Истец, а также иные 47 собственников квартир жилого дома, обратились к УК с заявлением о проведении внеочередного общего собрания по вопросу реконструкции многоквартирного жилого дома путем строительства входной группы к квартире истца.

Однако ответчик отказал в удовлетворении заявления о проведении внеочередного собрания. Суд возложил обязанности на УК по проведению внеочередного общего собрания в многоквартирном доме, так как инициаторами были более 10% собственников помещений в МКД. 

Собственники могут избежать необходимости лично проводить всю процедуру по организации собрания МКД. Но, если не набирается 10% собственников помещений в МКД, то инициаторы собрания обязаны соблюсти все правила самостоятельно.

Общее собрание  МКД может быть созвано также по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. 

26 видов перепланировки квартиры, которые делать нельзя >>>

Онлайн собрание  МКД в Москве 

В электронном виде онлайн собрание МКД в Москве  можно провести заочно с помощью системы проекта  «Электронный дом». Там же  можно проводить опросы среди жителей многоквартирных домов, собственников и нанимателей помещений по договору соцнайма. Чтобы провести онлайн собрание МКД в Москве с помощью системы проекта «Электронный дом» принятие предварительного решения общим собранием об использовании данных систем не требуется. 

Проводя онлайн собрание МКД в Москве с использованием системы инициатор должен уведомить участников, которые не являются пользователями системы, включая ГКУ ИС района. 

Уведомить собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Обратите внимание: уведомить про онлайн собрание МКД в Москве нужно будет также ГКУ ИС вашего района, если в доме есть собственность города Москвы. 

Также нужно будет вести реестр уведомлений, указывая в нем данные собственников и даты  их оповещения. Если вы отправляете уведомление заказным письмом, то датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции. 

Если вы проводите собрание в заочной или очно-заочной форме, к уведомлению нужно будет приложить бланки для голосования по каждому из вопросов и указать дату окончания приема решений, а также место или адрес, куда их нужно передавать.

Чтобы пользоваться функционалом проекта «Электронный дом», нужно иметь учетную  запись на mos.ru с указанным в ней адресом проживания, регистрации или собственности. Чтобы инициировать опрос, достаточно подтвердить факт регистрации по адресу, а чтобы стать инициатором собрания и участвовать в нем, необходимо подтвердить в учетной записи правообладание помещением.

Уведомить собственников, которые еще не зарегистрировались в системе, инициатор собрания должен тем способом, который определен на предыдущих собраниях (если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись).

Капитальный ремонт дома: 7 условий как провести >>>.

Собрание МКД: голосование 

Собрание МКД правомочно (имеет кворум, может выносить обязательные для всех решения), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа. 

При отсутствии кворума должно быть проведено повторное собрание МКД.

Однако, принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение. В таком случае собрание МКД имеет кворум если участие приняли больше половину собственников помещений из всего дома, но из этого подъезда  участие должны принять собственники, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов.

Собрание МКД, как правило, принимает решение простым большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений. Но есть исключения. 

Решения  собрания  МКД  принимаются более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников в МКД по таким вопросам, как:

(1) о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе уполномоченного на открытие специального счета, совершение операций на специальном счете; 

(2) о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Решения  собрания  МКД  принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников в МКД по таким вопросам, как:

(1) о реконструкции МКД  (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных и др. построек, капитальном ремонте общего имущества в МКД,  об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке общего имущества в МКД;

(2) о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения  над  минимальным;

(3)  о получении ТСЖ  либо ЖСК, жилищным кооперативом или иным кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении  собственниками  кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа и др.;

(4)  о заключении соглашения об установлении сервитута;(5)  о пользовании общим имуществом в МКД, в т.ч.  о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций;

(6) об определении лиц, которые от имени собственников МКД уполномочены на заключение соглашений  об использовании общего имущества, а также о порядке получения денежных средств, по таким соглашениям; 

(7) о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по конкретным вопросам. В кодексе написано, что речь про те, что не указаны в части 5 статьи 161.1 ЖК РФ. Однако в этой статье просто общие полномочия контролировать. При этом указано ограничение, что нельзя председателю никак нельзя передать полномочия общего собрания МКД. 

С 1 сентября 2022 года для выбора управляющей компании общее собрание МКД должно иметь кворум более  50% голосов от общего числа в доме.

Собрание МКД. Как оспорить? 

Собственник помещения в МКД вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием с нарушением требований ЖК РФ, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если этим решением нарушены его права и законные интересы.

Заявление об обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для собственников.

При этом суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование истца не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинения убытков истцу (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ; п. 5 ст. 181.4, п. 1 ст. 197 ГК РФ).