«Малая приватизация» или приватизация арендуемого имущества малым и средним бизнесом
«Малая приватизация» это приватизация арендуемого имущества малым или средним бизнесом по рыночной цене без торгов, при условии отсутствия задолженности по арендной плате и определенного срока аренды или включения имущества в план приватизации. Малая приватизация предусмотрена 159-ФЗ, так часто и гуглят «159 фз приватизация».
Субъектами малого и среднего предпринимательства являются юридические лица и индивидуальные предприниматели, сведения о которых содержатся в едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства. Условия отнесения к субъектам малого и среднего бизнеса можно посмотреть по ссылке, но можно сразу проверить себя по реестру.
Комментарий Алмаз Кучембаева газете «Коммерсант» по делу, рассматриваемому Верховным судом, где малая приватизация произошла с существенной выгодой для арендатора, который потребовал вернуть арендную плату за несколько лет >>>
Содержание
Малая приватизация: основания
“Малая приватизация” это преимущественный выкуп арендуемого имущества по рыночной цене без торгов. В течение 2 месяцев после получении заявления о «малой приватизации» уполномоченные органы обязаны заключить договор на оценку имущества. Сама оценка занимает до 1 месяца. Решение о малой приватизации должно быть принято в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке. Еще 10 дней отводится на направление заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
159-фз: “малая приватизация” не допускает уступку субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
1) малая приватизация допускается, если имущество арендуется на день подачи заявления непрерывно в течение двух и более лет;
2) если отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества, а в случае если имущество не включено в план приватизации на день подачи заявления о приватизации;
Определением от 29 октября 2018 г. N 309-КГ18-16911 (дело А60-53882/2017) судья Верховного суда согласился, что «малая приватизация» незаконна, если есть задолженность по аренде даже в виде пеней.
В другом Определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 302-КГ15-18993, препятствием для реализации преимущественного права субъектом малого или среднего бизнеса указана задолженность по уплате арендной платы или неустойки, наличие которой подтверждено документально, требование о которой было заявлено арендодателем, и арендатор на день подачи заявления не исполнил это требование.
3) имущество не включено в программу льготного использования малым и средним бизнесом с условием целевого назначения (исключение, если имущество арендуется уже 3 года или программа принята более 5 лет назад);
4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
5) 159-фз не дает право на малую приватизацию (на преимущественный выкуп арендованного имущества), если на день подачи соответствующего заявления опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием.
Малая приватизация: цена
Цена приобретаемого имущества в порядке малой приватизации имущества, должна равняться рыночной стоимости такого имущества, определенной независимым оценщиком.
Оплата недвижимого имущества осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки не должен составлять менее пяти лет. В Московской области срок рассрочки — 5 лет. В Москве срок рассрочки также — 5 лет.
Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в пределах, установленных законом, принадлежит заявителю.
Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Цена малой приватизации арендуемого имущества по 159-ФЗ (оценка имущества) может быть оспорена в судебном порядке. В ходе судебного разбирательства проводится оценка независимым оценщиком, которая и определяет рыночную стоимость такого имущества. На период спора продолжает начисляться арендная плата.
При реализации права на преимущественное приобретение объекта аренды, стоимость выкупаемого имущества определяется на дату подачи соответствующего заявления Для обращения в суд делать независимую оценку до суда не имеет смысла. По крайней мере у нас получается без этого.
Кадастровая стоимость как цена при «малой приватизации» не применима (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.02.2017 № Ф05-504/2017 по делу № А41-1034/16).
Срок, в течение которого должен быть заключен договор купли-продажи арендуемого имущества, продлевается на время судебного разбирательства об оспаривании стоимости имущества. В то же время, оспаривание стоимости приобретаемого объекта не является основанием для неуплаты арендных платежей. (См, Постановление АС Московского округа от 05.03.2019 по делу № А40-144338/2018).
Если вам отказали в малой приватизации, оспаривая отказ можно потребовать установить справедливую цену. Если вам в досудебном порядке администрация предложила несправедливую цену, можно представить своей вариант договор как протокол разногласия и настоять на его редакции в суде.
Малая приватизация: как оспорить отказ в приватизации по 159-фз
В случае продажи арендуемого имущества кому-то другому, арендатор в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке. Однако чаще всего бизнес в судах оспаривает цену приватизации (величину рыночной стоимости) и отказ в приватизации или бездействие.
Заключение договора купли-продажи является для субъекта малого или среднего предпринимательства правом, а не обязанностью. Предприниматель имеет право отказаться от заключения договора на любом из этапов и в этом случае он утрачивает преимущественное право на выкуп арендованного имущества (см. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.08.2019 № 307-ЭС19-3613 по делу № А56-52992/2018)..
Приватизация субьектом малого предпринимательства арендуемого имущества ( «малая приватизация») была ограничена включением имущества в план приватизации только до 01.01.2009 (Постановление АС Московского округа от 08.02.2019 по делу № А40-212060/2014).
Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган власти о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Отсутствие недвижимого имущества в прогнозном плане приватизации не препятствует его приватизации по 159-ФЗ (Решение АС Московской области от 03.04.2017 по делу № а41-11790/2017). В сфере регулирования правоотношений по реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права Федеральный закон № 159-ФЗ является специальным законом, в связи с чем заложенные в нем правовые нормы имеют приоритет по отношению к Федеральному закону от 21.12.2001 N 178-ФЗ.
При этом если арендуемый объект недвижимости включен в прогнозный план приватизации в составе имущественного комплекса, то он может быть приватизирован только вместе со всем таким имущественным комплексом. Данный вывод следует из Постановления АС Московского округа от 19.11.2019 по делу № а40-6296/2019.
Заявление о «малой приватизации» имущества государственных или муниципальных унитарных предприятий должно быть подано до опубликования объявление о продаже их имущества на торгах, в противном случае на данные отношения не распространяется 159-ФЗ (см. Постановление 10-й ААС от 15.10.2019 по делу № а41-7992/2019).
Есть и спорные выводы судов. Например, следует ли оценивать при решении вопроса о приватизации потребность муниципального образования в приватизируемом имуществе?
В Постановлении АС Московского округа от 23.07.2019 по делу № А41-76126/2018, суд указал, что положения № 159-ФЗ не предполагают принудительного отчуждения из муниципальной собственности объектов, хотя и предоставленных в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, но необходимых муниципальным образованиям для решения вопросов местного значения и соответствующих требованиям законодательства о составе объектов муниципальной собственности.
Если арендуемый объект недвижимости был реконструирован и не прошел кадастровый учет, то он не подлежит приватизации. (см. Постановление АС Московского округа от 14.09.2017 по делу № а41-2762/2017. Постановление 10-й ААС от 06.07.2017 по делу № а41-2762/2017).
Малая приватизация: возможность повторной подачи заявления о приватизации
При подачи заявления о «малой приватизации» арендаторы часто допускают ошибки, которые могут привести к отказу уполномоченным органов в приватизации муниципального или государственного имущества. В частности, это может быть задолженность по арендной плате, неустойка за просрочку оплаты арендной платы и др. В таком случае арендатор всегда имеет возможность исправить допущенные недостатки и подать заявление повторно, даже в том случае, если он отказался уже от подписания предложенного договора купли-продажи.
Значимым для данной позиции является дело № А46-18028/2017. Согласно обстоятельствам дела арендованное имущество было включено в программу приватизации. Орган власти сначала принял решение о преимущественном права арендатора на покупку имущества, а затем направил последнему проект договора купли-продажи Предприниматель ответил отказом, так как не согласился с ценой. Администрация отменила распоряжение о признании преимущественного права. Арендатор попытался оспорить отмену, но суд ему отказал.
Через несколько лет предприниматель сам подал заявление о приобретении им данных помещений по 159-фз. Администрация отказала, сославшись вышеуказанное решение суда, как на судебный акт, которым заявитель признан утратившим преимущественное право на приобретение спорных помещений.
Верховный Суд РФ в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.01.2019 N 304-КГ18-15768 по данном делу отметил, что № 159-ФЗ не установлен запрет на повторную подачу заявления о выкупе арендуемого имущества при соблюдении им в период аренды общих требований (срок аренды более двух лет, в том числе после подачи первоначального заявления, отсутствие задолженности по арендной плате на дату подачи заявления о выкупе и др.).
При этом, отказ в удовлетворении первоначального заявления о «малой приватизации» со стороны уполномоченного органа могут быть различны, в том числе несоблюдение требования об отсутствии задолженности по арендной плате. Арендодатель в таком случае может оплатить арендную плату в полном объеме и подать заявление о приватизации повторно.
Также суды отмечают, что право на повторную подачу такого заявления не ставится в зависимость от того, кто ранее был инициатором заключения договора купли-продажи арендованного имущества, уполномоченный орган или сам субъект малого предпринимательства (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2019 N 09АП-11069/2019 по делу N А40-266289/18).
Учитывая, что оценка имущества проводится на дату подачи заявления, право повторной подачи заявления направлено на более полную защиту интересов арендатора.
В нашей практики есть примеры «чистой победы» , когда удавалось и оспорить отказ в приватизации, и получить указание в решении суда на цену покупки на основании отчета (без экспертизы), и одновременно получить 5 летнюю рассрочку оплаты, а также отбить претензии по наличию долга по аренде, применив законодательство о пандемии.
в каких случаях дробление бизнеса законно >>>