КРТ (комплексное развитие территории) 2024

КРТ, или комплексное развитие территории, — это правовой инструмент, который позволяет властям планомерно и сбалансированно развивать территорию, в том числе застроенную. Он даёт возможность изымать из частной собственности объекты недвижимости и земельные участки, перепланировать их, проводить межевание и заново застраивать.

Главное отличие КРТ от реновации заключается в том, что при комплексном развитии территории под него могут подпадать не только аварийные дома, но и промышленные базы.

В Москве Мэр С.С. Собянин определяет комплексное развитие территории (КРТ) как основной механизм изменения облика города.

25 сентября 2024 года Верховный суд РФ, по заявлению Юридического агентства «Кучембаев и партнеры» в интересах своего доверителя, принял важное решение, определяющее в каких судах будут оспариваться решения о комплексном развитии территории (КРТ). О подробностях дела «Стройгазете» рассказал глава юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев >>>

В регионах комплексное развитие территории (КРТ) набирает обороты. В Тюмени КРТ  одним из самых масштабных проектов станет редевелопмент Заречной части. Ряд регионов сталкивается со сложностями и огромным резонансом в связи с принятием местных законов о КРТ, яркий пример – Санкт-Петербург. Комплексное развитие территории (КРТ) также активно развивается и в Нижнем Новгороде, который отчитывается о более чем 1500 га территорий, рассматриваемых в качестве площадок по реализации проектов.

Комплексное развитие территории (КРТ) 2024

Дело «Хлебозавода №22» и «Главстроя» важно тем, что СЗЗ существующего завода накладывается на проект КРТ, площадку для которой мэрия Москвы уже продала на торгах, поясняет глава юрфирмы «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев. В рамках КРТ границы районов формируются, по словам юриста, «изломанно на месте бывшей промзоны, из-за чего многие серьезные предприятия остаются окружены новыми жилыми комплексами» ( см. https://www.kommersant.ru/doc/6730422).

Изначально  комплексное развитие территории возникло  в градостроительном законодательстве еще в 2006 году, когда в ГрК РФ появился механизм «развития застроенных территорий». Впоследствии комплексное развитие территории было усовершенствовано в 2017 году. В 2020 году комплексное развитие территории было существенно обновлено принятием Федерального закона № 494-ФЗ от 30.12.2020. В 2023 г. был принят новый закон, который вступил в силу с 01.01.24.

По закону, КРТ должно способствовать:
1. Повышению качества городской среды и улучшению внешнего вида объектов капитального строительства.
2. Улучшению жилищных условий граждан.
3. Созданию условий для развития городской инфраструктуры.
4. Появлению новых мест обслуживания и мест, где можно работать.
5. Привлечению внебюджетных средств для обновления застроенных территорий.

Указанные цели являются одновременно и условиями, которые необходимо соблюсти, чтобы реализовать комплексное развитие территории.

КРТ может реализовываться (1) правообладателями недвижимости самостоятельно, (2)  лицом, выигравшим на торгах право заключить договор о комплексном развитии территории (застройщиком), (3) юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации (оператором), (4) а также самостоятельно силами бюджета.

Федеральный закон 627-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» направлен на развитие механизма комплексного развития территорий.

Новый закон закрывает множество проблемных вопросов и развивает комплексное развитие территории. Среди них, например, уточнение прав «операторов» КРТ и возможность реализовать проект по заранее утвержденной документации. Но часть вопросов закон оставил открытыми. Например, пробел в Земельном кодексе РФ касающийся документа-основания для принятия решения об изъятии участков под комплексное развитие территорий.

При этом закон призван устранил много противоречий,  с которыми столкнулся механизм КРТ за первые три года его применения после существенного обновления.

Важно, что в итоге решено было отказаться от включения многоквартирных (МКД) и индивидуальных (ИЖС) домов в границы КРТ нежилой застройки. Изначально поправки предлагали включать любую жилую недвижимость, права на землю под которой не оформлены, а также — установить запрет для МКД на исключение из КРТ, если орган власти уже принял решение о проведении торгов. Но к третьему чтению эти спорные предложения был исключены.

Предложения в первоначальной редакции законопроекта вызывали значительную обеспокоенность, так как существенно ограничивали собственников жилья и создавали риски повального включения жилья в реновацию по модели КРТ — и это на фоне массовых споров по вопросу определения объектов, подлежащих реновации по модели КРТ в регионах, например, в Санкт-Петербурге.

При этом, закон сохранил общий вектор регулирования деятельности «операторов» КРТ. За ними закрепляются полномочия по принятию самостоятельного решения о разработке документации по планировке территории (ДПТ), устанавливаются равные с инвестором права и обязанности в части изъятия жилья и выплаты компенсаций их собственникам. Кроме того, «операторы» получили право проводить торги по КРТ. Победители таких торгов получают землю в субаренду.

Также «операторы» могут реализовывать КРТ на основании особого соглашения, условия которого не регулируются ст. 68 ГрК РФ (договор о КРТ), а определяются в зависимости от уровня проектов нормативным правовым актом субъекта РФ или постановлением правительства РФ. Отдельно для Москвы предусмотрена возможность определять особенности реализации проектов «операторами», которые в процессе перестали отвечать требованиям, предъявляемым к ним федеральным законодательством (например, о минимальной доле участия государства в их капитале).

В-третьих, новый закон дает возможность реализовать проект КРТ в соответствии с заранее утвержденной документацией о планировки территории (ДПТ). Ранее по ч. 10.2 ст. 45 и ст. 66 ГрК РФ при любом проекте нужно было утверждать новую ДПТ. Поправки не только устранили эту сложность, но расширили возможность реализации по заранее утвержденной ДПТ также и КРТ по инициативе правообладателей в порядке ст. 70 ГрК РФ.

В-четвертых, поправки уточняют критерий установления границ КРТ и включения в эту зону недвижимости. Изменение затрагивает интересы всех правообладателей. До нового закона ч. 4 ст. 65 ГрК РФ позволяла устанавливать границы КРТ в отношении объектов, признанных самовольными постройками. Теперь позволено устанавливать границы в отношении объектов, являющимися самовольными не потому, что они такими признаны, а по их фактическому состоянию.

Действующая редакция ст. 65 ГрК фактически отсылает на судебную практику о признании постройки самовольной и ее сносу. Предлагаемые изменения будут фактически отсылать на п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, где перечислены признаки самовольности. То есть изменение позволит учитывать в качестве самовольных для целей установления границ КРТ объекты, которые не прошли судебный контроль. В результате под угрозой установления границ КРТ могут стать теперь и те объекты, в признании которых самовольными судом было отказано по пропуску срока исковой давности, рассказал юрист.

В-пятых, расширен перечень лиц, от которых не требуется получения согласия на заключение договора о КРТ при поступлении такого правообладателям в порядке п. 2 ч. 7 ст. 66 ГрК РФ. В изначальной редакции законопроекта из таких лиц предлагалось исключать только государственные и муниципальные органы, но в принятом документе также исключаются лица правообладатели инженерно-технической инфраструктуры и лица, не отвечающие критериям ст. 70 ГрК.

По инициативе же правообладателей в порядке той же статьи не потребуется звать с собой в реализацию правообладателей сетей. Ранее Минстрой РФ своих разъяснениях (п. 66) указывал, что для заключения договора о КРТ на основании преимущественного права, к правообладателям также применяются критерии, установленные ст. 70 ГрК РФ. Этим критерием являлось наличие минимум пятилетнего срока аренды земли.

Собственники сетей не заинтересованы в связывании себя какими-либо обязательствами перед городом по договору о КРТ, тем более что там порой предусмотрены суровые санкции для всех участников, что превращало преимущественное право в фикцию. При этом,  остается открытым вопрос о том, как в срок 45 дней правообладатели зачастую разрозненных территорий должны успеть договориться и составить проект реализации.

Наконец, закон позволяет правительству РФ определять случаи, когда торги могут проводиться на право заключения сразу нескольких договоров о КРТ. Поправки могут существенно повлиять на характер торгов: положения ГрК РФ позволяют разбивать проект КРТ на несколько договоров, которые конечно объединены единой целью. Но в данной вариации территории могут выставляться сразу «комплектом», что может ограничить рынок.

Также теперь закрепляется срок на заключение договора о КРТ с правообладателями: ст. 70 ГрК РФ дополняется ч. 8.1, по которой после подписания договора о КРТ уполномоченным органом правообладатели имеют 60 дней на подписание данного договора со своей стороны. В противном случае орган власти вправе принять решение об ином способе реализации проекта.

О новом законе в нашем материале на правительственном сайте stroi.mos.ru >>>

Комплексное развитие территории. КРТ жилой застройки.

Комплексное развитие территории жилой застройки  (КРТ жилой застройки) осуществляется в регионах. В Москве реализуется КРТ нежилой застройки.  Виды КРТ отличаются по тому, что сносится. Если сносятся аварийные жилые дома — это КРТ жилой застройки, если промзоны — это КРТ нежилой застройки.

Крт жилой застройки своей целью имеет вычленение из территории города районов с ветхим и аварийным жилым фондом в целях передачи его застройщикам для редевелопмента.

Проект КРТ жилой застройки может реализовываться (а) застройщиком, выигравшим на торгах право заключить договор о комплексном развитии территории или так называемым (б) «оператором», юридическим лицом, созданным и определённым субъектом РФ для этих целей.

Правообладатели недвижимости, попавшей в границы территории КРТ жилой застройки, самостоятельно  реализовать проект КРТ жилой застройки не могут (за исключением нюанса, о котором расскажем ниже, в разделе комплексное развитие территории по инициативе правообладателей).

Комплексное развитие территории  жилой застройки: порядок реализации.

(1) Публикация проекта решения о КРТ (официальная публикация по правилам публикации нормативных правовых актов, то есть в СМИ, на сайтах госорганов или органов местного самоуправления).

(2) Проведение собрания собственников жилья с целью включения их в границы КРТ (за исключением аварийных домов, они включаются по умолчанию), общий срок проведения таких собраний – не более 1 месяца. Что бы включиться в границы КРТ необходимо набрать на таком собрании не менее 2/3 голосов, чтобы исключиться – 1/3.

(3) Принятие решения о КРТ.

(4) Проведение торгов или передача реализации проекта созданному субъектом РФ лицу.

(4) Заключение договора о комплексном развитии территории.

(5) Реализация проекта (в том числе переселение жителей многоквартирных домов).

При этом в рамках реализации проекта КРТ все расходы и обязательства по переселению на себя берет лицо, реализующее этот проект. Законодательством предусмотрены льготы и преференции таким застройщикам.

Риски для жителей многоквартирных домов:

1. Нарушения со стороны застройщика обязательств по переселению или выплате компенсации за изымаемые квартиры;

2. Сам факт переселения из родной части города (выбор места переселения остается на усмотрение застройщика, квартиры передаются равноценные, но не обязательно в том же районе, все зависит от региональных особенностей и дополнительных гарантий. Например, в Москве по реновации жителям гарантируется переселение в границах района, а вот если проект будет реализовываться по механизму КРТ – такой гарантии уже нет).

3. Сложности переговоров с застройщиком по условиям переселения.

Как можно исключиться из КРТ жилой застройки?

1. Если дом не аварийный, то можно провести общее собрание жильцов дома и 1/3 голосов принять решение об исключении (желательно это сделать до заключения договора о КРТ, поскольку такое исключение допускается до утверждения документации по планировке территории).

2. Оспорить принятое решение решение о комплексном развитии территории (КРТ) на основаниях нарушения процедуры его принятия (если общее собрание о включении в границы КРТ не проводилось, например, или в границы КРТ включены объекты, не отвечающие критериям, а также по другим основаниям).

Как можно защитить свои права на справедливую компенсацию за изымаемые квартиры?

1. Требовать от застройщика согласования условий изъятия в соответствии со статьей 32.1 ЖК РФ (например, не допускается выдавать вместо иной квартиры возмещение, если в изымаемой проживает несовершеннолетний ребенок);

2. Поскольку документация по планировке территории содержит очередность ее развития – требовать ее изменения в случаях, когда, например, ваш дом оказывается по проекту фактически в центре бурной стройки, а очередь на переселение явно не первая.

Что точно не могут включать в границы КРТ жилой застройки? К сожалению, текущая редакция главы 10 ГрК РФ читается властями, как позволяющая включать в границы КРТ жилой застройки абсолютно любые объекты недвижимости.

Однако, стоит учитывать, что комплексное развитие территории не позволяет  изъять ИЖС, садовые дома, блокированные дома (стоит иметь ввиду, субъект можно установить степени износа таких объектов, позволяющие осуществить их изъятие), многоквартирные дома, не отвечающие критериям аварийности и установленным субъектом РФ.

В любом случае, комплексное развитие территории жилой застройки это не «приговор» для собственников объектов в ее границах, бороться за свои права можно и нужно. И успешные примеры уже есть.

Какие многоквартирные дома регионы могут отнести к территории комплексного развития жилой застройки?

В статье 65 Гражданского кодекса были определены критерии, позволяющие включать в границы КРТ жилой застройки многоквартирные дома.

В том числе и такой критерий, как: «многоквартирные дома, построенные в период индустриального домостроения, определенный субъектом Российской Федерации, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий».

При этом право уточнить этот критерий предоставлено регионам, которым они активно пользуются.

Например, закон Санкт-Петербурга от 28 октября 2009 года №508-100 «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» уточняет критерий типовой застройки следующим образом: «многоквартирные дома периода индустриального домостроения 1957-1970 годов по типовым проектам, разработанным в указанный период времени (типа «хрущевки» панельные)».

Но Ответ Минстроя России № 10392-ОГ-12 от 12.04.2023 (б-д) (б-д)(б-д) за подписью Синичич М.В., директора  Департамента комплексного развития территорий Минстроя, отмечает, что указание только года постройки как признака домов, подлежащих включению в границы КРТ, не является достаточным, поскольку в данные периоды использовались различные серии типовых домов. А определение «хрущевка» для МКД является некорректным, поскольку в законодательстве этот термин отсутствует.

Также Минстрой обратил внимание на то, что многоквартирные дома могут включаться в КРТ жилой застройки в случае, если они возведены по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий, а не просто по типовым проектам.

Очевидно, что данный критерий направлен на определение именно технического состояния домов. Дома одного и того же года постройки могут иметь разное техническое состояние и разную историю. Например, в одном был — и не один раз — проведен капитальный ремонт, а в другом — нет.

Тем самым, Минстрой фактически указал на необходимость изменения закона города Санкт-Петербурга в целях «ясности и недвусмысленности данной правовой нормы». И данная позиция федерального ведомства касается не только закона Санкт-Петербурга.

Так, закон Красноярского края от 8 июля 2021 года №11-5320 «О регулировании отдельных отношений в сфере комплексного развития территорий» тоже содержит противоречие в этой части и тоже оспаривается жителями.

В красноярском законе о КРТ критерий жилой застройки указан следующим образом: «многоквартирные дома, построенные в период индустриального домостроения с 1930 по 1975 годы включительно по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий».

То есть в обоих случаях регионы отдают под снос МКД без учета их технического состояния, что делает применение института КРТ жилой застройки достаточно произвольным.

По нашим расчетам на осень 2023 г. всего по регионам было принято 77 нормативных правовых актов с критериями включения многоквартирных домов в границы КРТ. Только 70 НПА (91%) соответствовали уют требованиям Минстроя РФ

Юристы агентства «Кучембаев и Партнеры» помогут добиться защиты своих прав, сохранить  ваше имущество от КРТ жилой застройки или добиться от застройщика или органов власти надлежащей компенсации за изымаемые квартиры.

Комплексное развитие территории. КРТ нежилой застройки (промзоны).

Комплексное развитие территории нежилой застройки (промзон) очень схоже с КРТ жилой застройки, разница только в той территории, которую могут включить в такую зону  и в нюансах реализации. В КРТ нежилой застройки могут включаться, по сути, любые объекты недвижимости за исключением жилых домов (как индивидуальных, так и многоквартирных).

Комплексное развитие территории (КРТ) нежилой застройки включает почти любую недвижимость?

Одним из основных критериев является несоответствие вида разрешенного использования (ВРИ) здания/участка тому набору ВРИ, который установлен в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), на принятие которых ресурсов воздействия у правообладателей зачастую или нет или крайне мало. То есть ПЗЗ могут быть изменены в любой момент, и вся территория окажется под угрозой включения в границы КРТ. Например, в Москве в 2022 году была «накрыто» границами КРТ огромная площадь территорий промзон, где набор ВРИ в ПЗЗ уже позволяет в любой момент публиковать проект решения о КРТ.

Кроме того, в границы КРТ нежилой застройки могут включаться аварийные здания, объекты самовольного строительства.

Еще достаточно простого нахождения в одном районе с такими объектами, чтобы ваш объект тоже включили в границы КРТ. Однако эти основания 1) устранимые  и 2) оспоримые.

Кем может реализовываться проект КРТ нежилой застройки?

1. Юридическим лицом, выигравшим право заключить договор о комплексном развитии территории.

2. Юридическим лицом, созданным и определённым субъектом РФ для этих целей.

3. Правообладателями недвижимости в границах КРТ нежилой застройки.

Порядок реализации КРТ нежилой застройки.

А) Публикация проекта решения о КРТ.

Б) Направление предложения заключить договор о комплексном развитии территории правообладателям недвижимости.

В) Принятие решения о КРТ.

Г) Проведение торгов на право заключения договора о КРТ, заключение договора о КРТ с правообладателями, реализация проекта юридическим лицом созданным и определенным субъектом РФ.

Д) Реализация проекта (в том числе изъятие в случае, если договор так и не был заключен с правообладателями).

Какие риски у правообладателей недвижимости в границах КРТ нежилой застройки?

1. До принятия решения о КРТ, по сути, никаких (есть спорный момент с получением разрешения на строительство, но это скорее нюансы юридической техники норм ГрК РФ) можно осуществлять межевание, оформление прав, осуществлять строительство и т.д.

2. После принятия решения о КРТ полный спектр запретов и ограничений – запрещено менять ВРИ участка, невозможно получить разрешение на строительство, градостроительный план земельного участка без заключенного договора о КРТ.

3. Риски, связанные с изъятием имущества (низкий размер возмещения, неравноценные предложения по обмену имущества, затягивание процессов изъятия).

Какие способы защиты интересов правообладателей в границах КРТ?

1. Заключить договор о КРТ с органом власти самостоятельно (после публикации проекта решения о КРТ и получения предложения о заключении договора от органа власти). Стоит учитывать, что глава 28 ГК РФ позволяет согласовывать и спорить по условиям в том числе договоров о КРТ.

2. Оспорить принятое в нарушение установленного порядка комплексное развитие территории (КРТ). Таким нарушением,  может  быть, например предложение о заключении договора о КРТ было направлено не всем правообладателям в границах территории. Вариантов оспаривания много, все зависит от критерия, по которому установлены границы. Стоит, однако, учитывать, что формирующаяся практика еще не единообразна.

3. Оспорить размер компенсации за изъятие в случае реализации КРТ иными лицами.

В любом случае наличие границ КРТ, в которое включено имущество, требует системной и комплексной работы с целью сопровождения хозяйственной деятельности с оглядкой на возможные действия уполномоченных органов власти.

Что точно не может войти в границы КРТ нежилой застройки: ИЖС, садовые дома, блокированные дома, иные жилые дома (в том числе многоквартирные).

Юристы «Кучембаев и Партнеры» помогают защитить свои права собственникам и арендаторам имущества в границах КРТ нежилой застройки, выстроить стратегию действий, осуществляют комплексное правовое сопровождение в таких ситуациях.

Комплексное развитие территории (КРТ): изъятие 

КРТ в Москве: Исследование размера компенсации 2024

Комплексное развитие территории в  случае, если правообладатели недвижимости не реализовывают проект самостоятельно, рано или поздно приводит к изъятию существующих построек и земельных участков в целях их сноса застройщиком и дальнейшей застройкой территории.

Изъятие участков в границах КРТ регулируется главой VII.1 ЗК РФ, особенности предусмотрены статьей 56.12 ЗК РФ.

Этапы реализации изъятия в КРТ состоят из следующих шагов.

А) Заключение договора о КРТ.

Б) Разработка и утверждение документации по планировке территории.

В) Принятие решения об изъятии.

Г) Направление правообладателям предложения о заключении соглашения об изъятии.

Д) Выплата компенсации и изъятие.

Стоит отметить, что в городе Москве, например, органы власти добились в суде такого толкования ГрК РФ и ЗК РФ, которое позволяет изымать недвижимость без разработанной и утвержденной документации по планировке территории (дело № А40-60215/22). Но, одновременно с этим Верховный Суд Российской Федерации указал фактически путь для оспаривания таких изъятий – если решение о КРТ будет признано незаконным, то и решение об изъятии подлежит отмене.

Размер возмещения должен быть определен в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ на основании отчета независимого оценщика. Позволяется взамен изымаемого имущества предоставлять равноценную замену.

Если говорить о сроках изъятия, то тут все индивидуально, поскольку у органов власти нет строгих сроков с какого момента они обязаны инициировать начало процедуры. Фактически все детали реализации проекта можно узнать либо получив договор, либо взглянув на документацию по планировке территории. В среднем можно сказать, что от момента публикации решения о КРТ до непосредственного изъятия может пройти от нескольких месяцев до года.

Но всегда стоит учитывать, что изъятие допускается в срок не более трех лет с даты принятия решения об изъятии, а также в срок 6 лет с даты утверждения документации по планировке территории.

Что можно сделать правообладателям изымаемого имущества в границах комплексного развития территории (КРТ)?

1. Оспорить решение о комплексном развитии территории (КРТ) и признать незаконным решение об изъятии.

2. Отказаться от заключения соглашения об изъятии и оспорить в суде размер предлагаемой компенсации за изымаемое имущество.

3. Заблаговременно разобраться с оформлением земли и зданий, решить вопросы с самовольными постройками.

Комплексное развитие территории предполагает заключение трехстороннего соглашения об изъятии. Между  правообладателем, ДГИ и заказчиком изъятия.

Пунктом 9 статьи 56.10 ЗК РФ предусмотрено право правообладателя изымаемой недвижимости по направлению в ответ на поступившее предложение о заключении соглашения об изъятии протоколов разногласий, в том числе в части размера компенсации (с обосновывающими иной размер компенсации документами), пунктом 11 той же статьи предусмотрено право органа власти на учет замечаний правообладателя.

Согласно пункту 9 статьи 56.12 ЗК РФ в случае, если соглашение не заключено в течение одного месяца со дня, когда лицу, у которого изымается недвижимость, предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обращается в суд с иском об изъятии недвижимости.

В силу пункта 2 статьи 56.10 ЗК РФ проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

Согласно статье 445 ГК РФ и позиции, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 в случае непередачи в арбитражный суд в тридцатидневный срок оферентом (в первом случае) или акцептантом (во втором случае) протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается незаключенным.

Компенсация при КРТ

Размер компенсации определяется на основании Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ независимым оценщиком. В компенсацию входит как рыночная стоимость недвижимости, так и стоимость прав на землю, убытки, связанные с изъятием (статья 56.8 ЗК РФ).

В городе Москве первичную оценку для целей включения стоимости изъятия в проект соглашения осуществляет заказчик изъятия (пункт 2 постановления Правительства Москвы от 23.12.2015 № 941-ПП).

Как и любые условия договоров (а соглашение об изъятии является договором), их можно согласовывать. Потому правообладатель может также и самостоятельно провести оценку своего имущества и не согласиться с выкупной ценой. В таком случае, если переговоры не удались, стороны входят в судебный процесс по оспариванию размера компенсации.

Согласно пункту 9 статьи 56.12 ЗК РФ срок ожидания согласия от правообладателя изымаемого имущества составляет 1 месяц.

После чего орган власти обращается в суд с иском об изъятии, в рамках которого стороны могут в соответствии с положениями процессуального законодательства, как представлять свои отчеты об оценке, так и просить провести судебную экспертизу.

Зачастую цена, предлагаемая правообладателю изначально, в рамках судебного разбирательства вырастает. Тем самым можно подготовиться к изъятию земельного участка и ОКС, увеличив капитализацию объектов, либо проведя самостоятельную оценку.
Согласно пункту 5 статьи 56.8 ЗК РФ стоимость изъятия определяется на дату, предшествующую принятию решения об изъятии.

Как указано, комплексное развитие территории предполагает, что  все убытки подлежат учету при размере компенсации. Тем самым до принятия решения об изъятии у правообладателя есть способы осуществить капитализацию объекта. Однако, не стоит забывать принципы добросовестности, заложенные в ГК РФ.

Срок принятия решения об изъятии стоит закладывать в районе 2-3 месяцев (при реализации КРТ через оператора) с даты публикации решения о КРТ, либо 3-6 месяцев (при реализации КРТ через инвестора, победившего на торгах).

Юристы «Кучембаев и партнеры» помогают добиться надлежащей компенсации за изымаемое имущество, оформить земельные участки и здания, разобраться с самостроем.

Комплексное развитие территории. КРТ по инициативе правообладателя

Отдельным способом реализации комплексного развития территории является инициатива правообладателей. При этом правообладатели могут заключить договор о КРТ до принятия решения о КРТ.

До публикации проекта решения о КРТ правообладатели могут воспользоваться механизмом ст. 70 ГрК РФ и первыми обратиться с заключением договора о КРТ в уполномоченный орган власти. Для этого требуется наличие границ территории КРТ , как в решении о КРТ, так и в ПЗЗ.

Важный нюанс – с заключением договора о КРТ могут обратиться  любая  часть правообладателей, входящих в границы КРТ объектов. Тем самым, границы КРТ в ПЗЗ могли быть установлены, допустим, в целях реализации механизма КРТ жилой застройки, который не предусматривает его реализацию правообладателями, но они, вовремя перехватив инициативу, могут потребовать заключить договор с ними.

В случае публикации проекта решения о КРТ круг возможностей уже сужается. Если проектом решения о КРТ предусмотрено, что это комплексное развитие территории (КРТ) жилой застройки – правообладателям остается лишь оспаривать такое решение или ждать изъятия. Если это комплексное развитие территории (КРТ) нежилой застройки – правообладатели все также могут заключить договор о КРТ, но должны явиться уже все, которые находятся в границах КРТ (согласно проекту решения о КРТ).

То есть мы можем выделить две ситуации, когда правообладатели могут зайти в проект:

— на стадии наличия границ КРТ в ПЗЗ до публикации проекта решения о КРТ в любом составе;

— на стадии публикации проекта решения о КРТ нежилой застройки, но с условием о  полном составе.

Что необходимо чтобы заключить договор КРТ по инициативе правообладателей?

А) Заявление о согласии заключения договора о КРТ.

Б) Соглашение о распределении обязанностей между правообладателями (в него не требуется включать органы власти в случае публикации проекта решения о КРТ).

Соглашение о распределении обязанностей предусмотрено статьей 70 ГрК РФ и должно содержать:

— сведения о границах территории КРТ;

— обязательства сторон по реализации механизма КРТ;

— порядок и условия распределения доходов и расходов;

— ответственность;

— обязательство по заключению договора о КРТ с уполномоченными органами.

Проект договора о КРТ формируется уже уполномоченным органом власти и направляется лицам, заключившим соглашение на подписание. Стоит иметь ввиду, что его условия могут быть предметом согласования и рассмотрения в суде.

В каждом регионе свой порядок подготовки договора и рассмотрения такого рода заявлений.

Тем самым, если правообладатели обладают информацией о наличии планов города по развитию территории через механизм КРТ, им стоит иметь ввиду, что до публикации проекта решения о КРТ – инициатива на их стороне. Но необходимо наличие границ КРТ в ПЗЗ для ее осуществления.

Юристы «Кучембаев и Партнеры» помогут организовать процесс заключения договора о КРТ по инициативе правообладателей, согласовать его условия с уполномоченными органами власти, оспорить как условия договора о КРТ, так и предложение о его заключении. После заключения договора юристы также могут осуществлять сопровождение проекта на всех стадиях его реализации.

Комплексное развитие территории. Торги КРТ.

Торги КРТ  — торги на право заключения договора на комплексное развитие территории проводятся в случае, если такой способ предусмотрен в решении о КРТ.

Основной площадкой по проведению торгов является torgi.gov.ru. Предусмотрены и письменные торги, но на практике встречаются крайне редко, так что мы рассмотрим порядок электронных торгов.

Правила проведения торгов на право заключения договора о КРТ определены постановлением Правительства РФ от 04.05.2021 № 701.

Торги могут проводиться в форме аукциона или конкурса. Аукцион подразумевает наличие стартовой цены, повышая которую участники торгов борются за право заключения договора. Конкурс подразумевает набор условий, улучшая которые участники торгов продвигаются в ранге заявок на право заключения договора.

Для участия в торгах их участники должны вносить на специальный счет задаток в размере, указанном в конкурсной документации. Задаток зачисляется в счет оплаты суммы по итогам торгов для его победителя. Задатки возвращаются остальным участникам торгов, которые не стали их победителями. Специальный счет определяется в конкурсной документации или организатором площадки проведения торгов.

Аукцион проводится в два этапа: подача заявок и его проведение.

Конкурс проводится в три этапа: подача заявок, предварительный отбор, оценка заявок и подведение итогов.

Победителю торгов предлагается заключить договор КРТ, в случае отказа – второму по счету участнику.

Торги признаются недействительными, если в них принял участие только один конкурсант.

Условия договоров не могут быть изменены по согласованию сторон (в той части, которая может влиять на цену договора).

Для участия в торгах необходимо соответствовать требованиям, установленным частью 6 статьи 69 ГрК РФ (юридическое лицо и его дочерние общества, обладающее опытом строительства не менее 10% от объема, предусмотренного решением о комплексном развитии территории (КРТ) за последние 5 лет).

Дополнительные требования к участникам торгов определены пунктом 34 приложения № 3 к постановлению Правительства РФ от 04.05.2021 № 701 (например, участник торгов не может быть аффилированным с его организатором).

Субъекты РФ также могут устанавливать дополнительные требования к участникам торгов.

При этом субъекты РФ не могут устанавливать дополнительные конкурсные условия, нежели те, которые установлены пунктом 8 приложения № 3 к постановлению Правительства РФ от 04.05.2021 № 701.

Договор КРТ. 

Комплексное развитие территории реализуется через договор КРТ.

Договор КРТ  —  это основной документ КРТ, где фиксируются права и обязанности, очередность этапов реализации, сроки строительства и подготовки документации. Его условия определяются в соответствии со статьей 68 ГрК РФ.

Договор КРТ возлагает на  лицо, реализующее комплексное развитие территории,  обязательства, которые содержит решение о КРТ. Либо, если реализация КРТ происходит в порядке статьи 70 ГрК РФ до того, как опубликован проект решения о КРТ, то обязательства определяются органом власти как реализация утвержденной документации по планировке территории.

Основные обязательства застройщика, которые должен содержать договор КРТ:

— осуществить подготовку и представление на утверждение документации по планировке территории;

— осуществить строительство объектов, благоустройство;

— осуществить передачу части объектов (инфраструктура) в собственность уполномоченному органу власти;

— обеспечить изъятие в целях КРТ (выплаты или предоставление иного имущества).

Основные обязательства уполномоченного органа власти:

— предоставить земельные участки для реализации проекта;

— утвердить документацию по планировке территории;

— принять решения об изъятии и иные правовые акты в целях реализации проекта;

— предоставить льготы застройщику (если такие предусмотрены региональным законодательством).

Договор КРТ определяется общими требованиями гражданского законодательства и может быть изменен/дополнен по согласию сторон, либо в судебном порядке.

Нарушив договор КРТ сторона, как правило, выплачивает неустойку. Стоит отметить, что, например, в Москве в дополнение к этому способу обеспечения обязательств также добавляется банковская гарантия, покрывающая весь срок, на который заключен  договор КРТ. Банковская гарантия выдается на сумму равную расчету, основанному на размере неустойки за весь период срока действия договора.

Заключить договор КРТ можно как на торгах, так и будучи правообладателем недвижимости в границах КРТ (выше мы рассматривали способы такого заключения).

Основные риски договора о  комплексном развитии территории (КРТ) для лиц, которые его заключили.

1. Его условия диктуются уполномоченными органами власти, согласование отдельных положений может затянуться на длительное время.

2. В случае заключения договора о КРТ на торгах его условия не подлежат изменению.

3. Важно добиваться установления ответственности уполномоченного органа власти за неисполнение им своих обязательств по договору о КРТ.

4. Риски кумулятивной ответственности в случае неисполнения (нарушения сроков) одного из этапов реализации проекта, которое влечет срыв сроков по иным этапам.

5. Сложный расчет бюджета, закладываемого на изъятие (не касается правообладателей, поскольку в данном случае изъятие не будет осуществляться).

6. Как и у любого комплексного проекта строительства, риски, связанные с его реализацией.

Важные нюансы договора о КРТ.

1. В случае расторжения договора о КРТ, все земельные участки, переданные для его реализации, подлежат возврату в государственную/муниципальную собственность (правообладателей не касается).

2. Передача прав и обязанностей по договору о КРТ не допускается (но никто не запрещает привлекать для исполнения договора третьих лиц).

3. Фактически все сроки по исполнению обязательств начинают течь с момента утверждения документации по планировке территории, до этого момента застройщик должен лишь подготовить ее и представить на утверждение.

Преимущества договора о комплексном развитии территории (КРТ).

1. Возможность закрепить за уполномоченным органом власти его обязательства по содействию осуществления строительства (то же обязательство по утверждению документации по планировке территории или принятию решений об изъятии).

2. Возможность получения земельных участков без проведения торгов (фактически при заключении договора о КРТ его плата равна плате за право аренды участков).

3. Для правообладателей – возможность сохранить за собой территории и осуществить их развитие вместе с административной поддержкой государства.

Юристы «Кучембаев и Партнеры» помогут решить вопросы с предлагаемыми органами власти договорами о КРТ, осуществят комплексное сопровождение от согласования его условий до заключения, предложат оптимальные варианты реализации проекта.

КРТ и градостроительный потенциал

Стали возникать случаи, когда вопрос установления ЗОУИТ ранее существовавших объектов возникает в ходе реализации проектов КРТ, что грозит остановкой строительства и возникновением новых недостроев.

О некоторых аспектах этой проблемы «Стройгазете» рассказал градостроительный юрист, руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев. Поводом к обсуждению послужило дело «Хлебозавода № 22», рассмотренное недавно Верховным судом РФ (№ А40-101706/2021).

«Градостроительный потенциал территории» чаще всего в нормативных документах воспринимается как определение возможной площади застройки территории исходя из существующего регламента и планировки территории.

Например, вариант, упоминаемый в судебной практике, о том, что градостроительный потенциал разрабатывается, в том числе, в целях обоснования изменений в правила землепользования и застройки (А40-188625/2022).

В соответствии с приложением 3 к Положению о составе, порядке подготовки, согласования и представления на утверждение проектов планировки территории в городе Москве, утвержденному постановлением Правительства Москвы от 30.04.2019 № 449-ПП градостроительный потенциал разрабатывается в целях принятия решения о подготовке ППТ с учетом планировочных факторов, инженерного и транспортного обеспечения, готовится в целях предварительной оценки потенциала развития территории, который выявляет основные планировочные ограничения и варианты развития территории.

Необходимость разработать градостроительный потенциал указана и в разделе 2 Порядка направления и рассмотрения предложений о внесении изменений в ПЗЗ города Москвы, утвержденном постановлением Правительства Москвы от 17.05.2018 № 457-ПП в целях изменения градостроительного регламента в ПЗЗ.

Есть также понятие оценка градостроительного потенциала, которая на практике подразумевает расчет максимальных  параметров застройки и выбор наиболее эффективного использования участка (территории).

В случае с КРТ, в п. 7 Методики расчета показателя «градостроительный потенциал земельных участков, вовлеченных в оборот АО «ДОМ.РФ», утвержденной приказом Минстроя России от 19.02.2021 № 76/пр разрабатывается исходя из показателей в договоре о КРТ.

В свою очередь, согласно пунктам 2.3.5.4, 2.9.2 Порядка взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при осуществлении КРТ, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 23.03.2021 № 331-ПП, градостроительный потенциал разрабатывается перед утверждением проекта КРТ, его материалы обосновывают предельные параметры, закладываемые органом власти в решение о КРТ.

Тут мы видим, что «градостроительный потенциал» уже выступает в иной роли – он фактически обосновывает возможность установления нового регламента территории взамен действующего.

В этом контексте в интересах застройщика, безусловно, перед участием на торгах, самостоятельно проработать градостроительный потенциал планируемой территории КРТ. Это поможет наверняка оценить реализации проекта, определить реалистичные ТЭПы.

В этом можно исходить из параметров, заложенных в решении о КРТ.

Однако, ряд застройщиков в Москве, имея определенный ресурс, заходят в проекты КРТ более агрессивно: скупают объекты еще публикации проекта решения о КРТ.

Им помогает, что границы КРТ в ПЗЗ в городе Москве были массово установлены в апреле 2022 года. К слову на этапе до публикации проекта решения о КРТ, разработка градостроительного потенциала, позволяет таком проактивному застройщику  выйти как и с инициативой внести изменения в  ПЗЗ, так и разработать ППТ.

Как и у любой работы на заказ, оценка градостроительного потенциала может нести свои риски, связанные с некачественным исполнением.

В уже упомянутом примере в рамках дела А40-188625/2022 застройщик столкнулся с тем, что градостроительный потенциал был разработан некачественно. Однако суды встали на сторону проектной организации, указав, что изначально работы были приняты без замечаний, а после поступления замечаний от уполномоченного органа власти, застройщик не представил их проектировщикам для их устранения.

Напротив, в другом деле А40-242155/2021 застройщику удалось взыскать с недобросовестной проектной организации денежные средства за некачественно изготовленный градпотенциал, доказав, что в нем имелись недостатки, связанные с отсутствием полного анализа территории (не были учтены разработанные и утвержденные ППТ), что не позволило застройщику направить данные материалы в качестве обоснования необходимости внесения изменений в ПЗЗ.

По общему правилу части 1 статьи 45 ГрК РФ решение о подготовке ППТ принимает уполномоченный орган власти.

Лицо, осуществляющее реализацию договора о КРТ, может принять такое решение самостоятельно (пункт 1 части 1.1 статьи 45 ГрК РФ).

Уже упомянутым порядком разработки и утверждения ППТ в городе Москве (постановление Правительства Москвы от 30.04.2019 № 449-ПП) установлено требование о подготовке градпотенциала для случаев принятия решений о разработке ППТ органами власти (пункт 2.1).

То есть в случае разработки ППТ лицом, осуществляющим реализацию проекта КРТ, требований по подготовке градпотенциала к нему не предъявляется, но и данным порядком и условиями договоров о КРТ в городе Москве предусматривается изготовление технического задания и его согласование.

Техническое задание содержит в себе сведения об основаниях для подготовки ППТ, границы подготовки, состав и содержание подготавливаемых материалов, масштабы графических материалов, этапы, порядок и сроки подготовки ППТ, перечень согласующих органов исполнительной власти города Москвы.

Но, например, региональная практика показывает, уже на стадии согласования технического задания бывают проблемы (А40-105473/2014). В данном деле лицо, реализовывавшее договор о РЗТ (предшественник КРТ), столкнулось с затягиванием процедуры согласования технического задания к ППТ, что впоследствии повлекло за собой судебный спор о расторжении данного договора из-за позиции администрации о нарушении застройщиком сроков реализации проекта.

Поскольку для целей разработки ППТ согласно московскому порядку градпотенциал разрабатывается органом власти (в случаях, когда он принимает решение о разработке ППТ) как раз с целью предварительной оценки потенциала территории, и он лежит в основе принимаемого органом власти решения о разработке ППТ, то на наш взгляд, в целях защиты как технического задания, так и представляемого на утверждение ППТ, застройщикам также стоит рассматривать вопрос его разработки, несмотря на отсутствие формального требования.

Данный совет применим и к регионам, поскольку несмотря на то, что термина «градостроительный потенциал» региональные акты зачастую не содержат, но механика согласования ППТ имеет общие черты. При этом естественно, что такая работа требует постоянного взаимодействия с профильными органами исполнительной власти на местах, поскольку отнюдь не все сведения носят открытый характер и проектировщику необходимо постоянно запрашивать их для изготовления качественного продукта.

КРТ. Наш опыт