Компенсация дольщикам — теперь возможно получить от фонда дольщиков через суд

Компенсация дольщикам теперь возможно получить от фонда дольщиков через суд

Компенсация дольщикам от фонда дольщиков должна быть определена не позднее 6 месяцев со дня когда застройщик признан банкротом. Это указано в Постановлении Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233.

В мае 2020 года фонд защиты дольщиков в СМИ заявил, что застройщики могут обанкротиться из-за сложившейся экономической ситуации. Как отмечает РБК, в Единый реестр проблемных объектов, который ведет госкомпания «Дом.РФ», включен 3081 дом, эти объекты строят 1100 девелоперов. Часть из них уже находятся в стадии банкротства.

Но банкротство застройщика не означает, что “обманутые” дольщики потеряли свои деньги безвозвратно. В июле 2017 года был принят Федеральный закон № 218-ФЗ, образовавший фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. 

Также был создан новый механизм гарантии прав дольщиков — отчисления взносов застройщиком в фонд дольщиков, который в случае банкротства застройщика мог либо достроить дом, либо выплатить компенсации.

В ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ указывается условия, по которым выплачивается компенсация дольщиков:

• наличие у гражданина с застройщиком  договора участия в долевом строительстве;
• застройщик признан банкротом;
• застройщиком уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд по ДДУ.

Более конкретно процедура выплаты возмещения предусмотрена в Постановлении Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233. Предусматривается, что решение о выплате компенсации дольщикам  должно быть принято фондом “обманутых”  дольщиков не позднее 6 месяцев со дня принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства.

Компенсация дольщикам — условия выплаты 

Ранее препятствием для того, чтобы была выплачена компенсация дольщикам было то обстоятельство, что не по всем объектам долевого строительства были отчисления в фонд. Компенсация дольщикам выплачивалась или дом достраивался только в отношении тех застройщиков, которые отчисляли взносы в фонд дольщиков. То есть, на компенсацию дольщики  могли рассчитывать только в случае, если их дома начали строиться с осени 2017 года. 

Но с лета 2019 года это регулирование  было изменено. Страховщиков обязали перечислить в фонд защиты дольщиков часть страховой премии по договорам страхования (ч. 7 ст. 3 Федерального закона от 27.06.2019 № 153-ФЗ). Эти денежные средства перечисляются фондом дольщиков по 214-фз  на счет компенсационного фонда для дальнейшей выплаты компенсации дольщикам. 

В связи с передачей всех страховок в фонд дольщиков устраняется препятствия для выплат компенсаций в том числе “обманутым” дольщикам, которые начали строить еще до принятия Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ. Поэтому, если в отношении застройщика ввели банкротство, прошло уже более 6 месяцев с этого момента и Фонд не предпринимает никаких действий, то это дольщик может обратиться с требовать обязать Фонд принять решение, а при наличии условий для выплаты компенсации и с требованием о выплате компенсации.

Алмаз Кучембаев для ПРАВО РУ прокомментировал законопроект по которому Фонд дольщиков получит премии по страхованию застройщиков , указав, что в определённый момент документ может стать «препятствием» для самих дольщиков: «очевидно, что будет некий переходный этап, когда страховая уже перестанет выплачивать страховку, а фонд ещё не начнёт»

Компенсация дольщикам  или финансирование достройки объектов обманутых дольщиков

Опубликовано Постановление Правительства РФ  о правилах, по которым Фонд дольщиков принимает решение о финансировании или нецелесообразности финансирования проблемных объектов долевого строительства.

(1) Фонд не будет достраивать объекты, если размер компенсаций «обманутым дольщикам» равна стоимости достройки и выплаты расходов на процедуру и выплаты кредиторам 1 и 2 второй очереди, а также залоговым кредиторам.   

Такая математика означает, что получить квартиру можно при следующем расчете:

К < C+Тгде К — компенсация обманутым дольщикам, которая определяется в размере рыночной стоимости квартир, но не менее цены по ДДУ С — стоимость достройки, определяется как размер расходов на достройку. Зависит от степени готовности дома. Т — выплаты кредиторам 1 очереди (причинение вреда) и 2 очереди (задолженность по зарплате), а также залоговым кредиторам (долги по банковским кредитам).

Обычно, количество проданных квартир превышает степень готовности дома. Потому, что здание строится на вырученные деньги. Кроме того, как правило, у застройщика есть и задолженность по зарплате и не погашенные банковские кредиты. Таким образом, общее правило – объекты должны достраиваться.

(2) Другое условие заключается в том, что Фонд дольщиков не будет достраивать проблемный объект, если это займет более трех лет.

Опять же общий срок строительства многоквартирных домов составляет два года с момента получения разрешения на строительство. Такой срок является нормативным, прописан в проекте и в экспертизе не проект. Деньги дольщиков привлекаются только после разрешения на строительство.  Следовательно, даже если ничего не построено, срок достройки никак не может быть более 3 лет.

Другое дело,  что   степень готовности дома может быть ноль, а средств дольщиков привлечено не много. В таком случае первым правилом Фонду предоставлена возможность выплатить компенсацию и просто перепродать землю под объектом или изменить проект и построить больше домов. Однако срок достройки тут не при чем.

На сайте  фонд214.рф есть информация о сроках достройке домов, застройщиков которых банкротит фонд дольщиков. Информацию о степени готовности домов, размере кредиторской задолженности застройщика-банкрота следует узнавать через юристов, путем направления соответствующих запросов.

Компенсация дольщикам: фонд  выплачивает даже тем, у кого не было отчислений  в фонд

Фонд прав дольщиков уже выплатил компенсации дольщикам по одному из крупнейших застройщиков банкротов — группы компаний урбан групп. Застройщик не оплачивал взносы в фонд дольщиков. Вместо этого по старому законодательству он заключал договоры страхования по каждому договору участия в долевом строительстве.

При этом по домам, которые фонд дольщиков отказался достраивать, все дольщики, и тем кому присудили страховку, получили  компенсации. При этом  события происходили вспять. Решение о передаче имущества новому застройщику было принято до принятия постановления правительства об условиях  такого финансирования, а отмена решения о достройке домов № 2 и 7 в ЖК “Солнечная система” произошло до принятия решения о выплате дольщикам компенсаций.

Обычный порядок следующий. Фонд дольщиков (федеральный, созданный  Правительством РФ на базе Дом.рф ил региональный) входят заявителем  или участников в дело о банкротстве застройщика. Региональный фонд или дочерняя компания федерального фонда выступает сторонним инвестором, которые забирает имущество застройщика взамен на погашение требований дольщиков дольщиков и других кредиторов.

Далее наблюдательный совет фонда дольщиков либо достраивает объекты долевого строительства либо принимает решение о нецелесообразности достройки. В последнем случае происходит оценка права требований и и дольщикам, по их заявлениям, выплачивают компенсации. 

Согласно ч. 2 ст. ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого …..» выплата компенсации дольщикам  осуществляется в размере стоимости объекта долевого строительства, определяемой на момент выплаты возмещения. 

Таким образом, достаточно лишь заявления от дольщика с требованием выплатить компенсацию,  аналогично с требованиями о выплате страхового возмещения.  

Компенсация дольщикам и страховое возмещение — как получить все?

Дольщики АО “Континент-проект” (входит в урбан групп), которые выиграли суд у страховых компаний получают от фонда компенсацию дольщиков и а от страховой страховое возмещение. Среди них много наших клиентов, поэтому наша компания объясняет здесь, почему возможно получить деньги и государства, и страховой.

Нарушения закона тут нет. Единственное обоснование, почему  получение денег из обоих источников могло бы быть незаконным, это нормы о неосновательном обогащении. Однако неосновательного обогащения здесь нет.

Компенсация дольщиков для дольщиков АО “Континент-проект” прошла  по сложной схеме от инвестора, от дочерней компании фонда дольщиков, за то, что инвестор отказался застраивать их дома (№№ 2 и 7).  Взамен инвестор  получил право требование к должнику банкроту обеспеченное залогом участка, который решили не застраивать.

Банкротство еще не окончилось, контролирующие  должника лица привлекаются к субсидиарной ответственности, уголовная ответственность  застройщика вполне может случиться, таким образом инвестор может получить и деньги и землю.

При этом важно понимать, что это добровольное решение наблюдательного совета фонда дольщиков под руководством Марата Хуснуллина. Фонд дольщиков был не обязан достраивать указанные дома, как  и выплачивать компенсации по ним, так как с этих объектов в фонд не выплачивались взносы. Договоры участия в долевом строительстве домов № 2 и  7 АО “Континент проект” заключались еще в период действия страхования застройщиков.

Позднее этот способ обеспечения обязательств застройщика сменился на отчисления в фонд дольщиков. Если же допустить неосновательное обогащение, а оно возможно только по выплате со стороны фонда, то добровольное решение фонда позволяет применить ч. 4 ст.  1109 ГК РФ, согласно которой не возвращаются “денежные суммы, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства”.

Выплата страхового возмещения со стороны страховой компании не является неосновательным обогащением по следующим причинам:

Во-первых, выплаты происходят только по решениям судов.

Во-вторых, речь идет о неосновательном обогащении страховых компаний. Принятие 153-фз не касается указанных договоров  и в любом случае прекращении договоров страхования не привела к передаче премий в фонд дольщиков, так как срок передачи квартиры в доме № 7 уже истек, а вместе с ним истек оплачиваемый период страхования.

По дому № 2 срок передачи квартиры был в ноября 2019 г., но даже в отношении такой маленькой части страховой премии страховые компании не могут представить доказательств о передаче их в фонд дольщиков.

И, в-третьих, природа выплат разная. Даже если сравнить компенсацию фонда дольщиков со страховым возмещением, то остаются еще моральный вред, штраф потребителю, судебные расходы. Кроме того, взыскание страхового возмещения со страховой компании дает основания взыскивать с них убытки, в виде процентов по ипотеке с момента, когда страховая должна была выплатить возмещение.

P.S. Компенсации от фонда дольщиков не подлежат налогообложению согласно  п. 71 ст. 217 НК РФ. Платить с  этих сумму НДФЛ не нужно.

Узнать подробнее о том, как получить саму страховку вы можете здесь.   Как привлечь своего застройщика к уголовной ответственности вы можете прочесть здесь.