Москва,
5-й Донской проезд, 21 Б, стр.10, оф.701
+7 960 372 50 10
Москва
Ульяновск
Саратов
Главная> СМИ о нас> ВС решал, когда продавец должен вернуть задаток

ВС решал, когда продавец должен вернуть задаток

ВС решал, когда продавец должен вернуть задаток
ИЛЛЮСТРАЦИЯ: ПРАВО.RU/ПЕТР КОЗЛОВ

Стороны планировали заключить договор купли-продажи коттеджа, а перед этим подписали предварительное соглашение. Потенциальный покупатель в качестве обеспечения передал владельцу дома задаток. Но до основной сделки дело так и не дошло. Тогда несостоявшийся покупатель решил вернуть свои деньги. Нижестоящие суды разошлись во мнении, должен ли продавец возвращать эти средства.

В силу своей природы платеж, квалифицированный как аванс, всегда подлежит возврату, если исполнение по сделке не состоялось, рассказывает партнер ЮП Курсив Юлия Макаренко. Но другую природу имеет задаток и обеспечительный платеж, которые могут выполнять штрафную функцию при нарушении обязательств, поясняет эксперт. Правда, для сохранения за собой задатка сторона должна доказать, что контрагент допустил нарушения обязательств, подчеркивает юрист: «Это представляет определенную сложность на практике». С ней и столкнулись два жителя Краснодарского края.

Осенью 2012 года Алексей Кривов* заключил с Сергеем Картоновым* предварительный договор купли-продажи коттеджа с участком. По этому документу Кривов обязался в течение четырех месяцев подписать с Картоновым основной договор, чтобы приобрести недвижимость за 5,85 млн руб. В качестве обеспечения потенциальный покупатель передал продавцу 50 000 руб. задатка. Но никто из сторон так и не подготовил основное соглашение. 

Две инстанции – два мнения

ДЕЛО № 18-КГ18-232

ИСТЕЦ:АЛЕКСЕЙ КРИВОВ*

ОТВЕТЧИК:СЕРГЕЙ КАРТОНОВ*

СУД:ВЕРХОВНЫЙ СУД

СУТЬ СПОРА:ДОЛЖЕН ЛИ ПРОДАВЕЦ ВЕРНУТЬ ЗАДАТОК ПОКУПАТЕЛЮ, КОТОРЫЙ ТАК И НЕ ПОДГОТОВИЛ ПРОЕКТ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ?

РЕШЕНИЕ:ОТПРАВИТЬ ДЕЛО НА НОВОЕ РАССМОТРЕНИЕ

Тогда покупатель обратился в суд с требованием вернуть уплаченный деньги. Первая инстанция удовлетворила требования истца и постановила вернуть Кривову 50 000 руб. задатка, 9233 руб. за пользование чужими деньгами и 2000 руб. расходов на представителя.

Апелляция отменила акт нижестоящей инстанции и отказала покупателю. Краснодарский краевой суд сослался на то, что спорная ситуация возникла по вине заявителя, который за четыре месяца так и не направил Картонову на согласование проект договора купли-продажи. Поэтому задаток остается у продавца, решил суд (дело № 33-28207/17). 

Наказание без вины

Кривов обжаловал акт апелляционной инстанции в Верховном суде. ВС указал, что ненаправление проекта основного соглашения в этом случае не является противоправным поведением со стороны покупателя. Так что истца нельзя обвинять в незаключении договора купли-продажи и «возлагать на него негативные последствия», подчеркнули судьи ВС (дело № 18-КГ18-232). 

«Тройка» судей ВС под председательством Вячеслава Горшкова отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Краснодарский краевой суд (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).

Эксперты «Право.ru»: «Сначала надо точно квалифицировать соглашение сторон»

Партнер ЮП Курсив Юлия Макаренко отмечает, что при новом рассмотрении апелляция, исходя из фактических обстоятельств дела, должна определить природу обсуждаемого соглашения: «Является ли договор предварительным, срок действия которого истек, либо документ нужно квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате».

А Александра Воскресенская из КА Юков и партнеры считает спорным вывод ВС о том, что бездействие сторон в этом случае не является нарушением. Она отмечает, что ВС в деле № 38-КГ15-7 указывал: нарушение сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий (уклонение от заключения основного соглашения), так и в результате невиновных действий (бездействие обеих сторон). При этом невиновное лицо не подлежит ответственности в силу п. 1 ст. 401 ГК («Основание ответственности за нарушение обязательства»), отмечает эксперт. 

Задаток по предварительному договору купли-продажи выполняет и платежную функцию, поскольку основное соглашение предусматривает денежную обязанность покупателя, в зачет которой и поступила бы сумма задатка в случае заключения договора. Когда же основной договор не заключен в указанные в предварительном договоре сроки без вины сторон и нет предложений подписать этот документ, то обязательства прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК). И задаток, который по своей правовой природе не может обеспечить несуществующие обязательства, нужно вернуть.

Макаренко добавляет, что конструкция предварительного договора в действующем гражданском законодательстве крайне неудачна: «Как для продавца, так и для покупателя». Она подчеркивает, что предварительный договор не является офертой и связывает стороны одним обязательством – заключить основной договор в будущем. Такая конструкция не способствует стабильности гражданского оборота и не мотивирует стороны к исполнению обязательств, констатирует юрист. По ее словам, если сторона действительно заинтересована в основной сделке, то лучше избегать предварительного договора. Но если это не удастся сделать, то Алмаз Кучембаев, управляющий партнер «Кучембаев и партнеры», советует в предварительном соглашении предусмотреть обязанность покупателя подготовить и направить контрагенту предложение заключить основной договор (оферту): «В таком случае продавцу можно будет оставить задаток у себя». 

* – имя и фамилия изменены редакцией.

Запись опубликована 23.04.2019 в рубрике СМИ о нас c метками
Комментарии:
seroquel quetiapine
2021-01-09 16:18:46

I am also writing to make you know what a incredible encounter my friend's girl gained reading through your web page. She learned plenty of pieces, which include what it's like to possess an amazing helping mood to let other folks smoothly know just exactly several multifaceted subject matter. You truly exceeded our own expectations. Thank you for offering these necessary, safe, explanatory and even fun tips about this topic to Julie. https://seroquelquetiapine.com/#

desyrel no rx
2021-01-08 14:53:45

I precisely desired to say thanks again. I'm not certain the things I could possibly have achieved in the absence of the aspects contributed by you about my area. Completely was a frightening difficulty in my circumstances, however , looking at the skilled manner you processed that made me to jump over fulfillment. I am happier for this help and in addition hope you know what a great job you are getting into instructing others through the use of your site. I know that you have never encountered all of us. https://desyreltrazodone.com/

finasteride pills
2021-01-08 07:01:48

I happen to be writing to make you understand what a useful experience our princess went through visiting yuor web blog. She realized too many things, with the inclusion of what it is like to possess an incredible teaching style to make the others without problems thoroughly grasp various very confusing topics. You undoubtedly surpassed visitors' expected results. Thanks for supplying those warm and friendly, trustworthy, revealing not to mention unique tips on your topic to Tanya. https://harrington-service.com/

buy propecia
2021-01-08 06:09:44

I'm just commenting to let you know what a magnificent encounter my wife's girl had studying your web site. She mastered several pieces, which include what it's like to possess an awesome helping nature to let other individuals very easily know precisely some multifaceted subject matter. You truly exceeded people's expectations. Thank you for presenting these powerful, trusted, informative and in addition fun tips about this topic to Kate. https://harrington-service.com/

cialis pills
2021-01-08 00:51:47

I happen to be writing to make you understand what a terrific experience our princess went through visiting yuor web blog. She realized too many things, with the inclusion of what it is like to possess an incredible teaching style to make the others without hassle thoroughly grasp various tricky topics. You undoubtedly surpassed visitors' expected results. Thanks for showing those warm and friendly, trustworthy, revealing not to mention unique tips on your topic to Tanya. https://azzaroelectric.com/

volkswagen car key replacement cost
2021-01-05 02:57:14

I like the efforts you have put in this, thank you for all the great content. https://local-auto-locksmith.co.uk/vw/

kia replacement key
2021-01-05 00:55:13

Wohh just what I was searching for, appreciate it for posting. https://local-auto-locksmith.co.uk/kia/

Добавить комментарий

    Заказать звонок