Комплексное развитие территории (КРТ) в 2023 году

Комплексное развитие территории (КРТ) – это правовой инструмент по обновлению городской среды (редевелопмент) активно применяющийся по всей России. В от реновации (под которую попадают т.н. «хрущевки»), под комплексное развитие территории могут попадать и старые заводские комплексы, и аварийные дома. Также КРТ может применяться к незастроенной территории, которая не была кому-либо предоставлена.

Цели КРТ —  обновление жилищного фонда и строительство новых промышленных и общественных кластеров. Идея механизма КРТ заключается  в определении территории, которой требуется обновление, определение способа реализации проекта, реализация проекта.

Комплексное развитие территории (КРТ) в текущем виде разделен на четыре вида.

1. Комплексное развитие территории жилой застройки.
2. Комплексное развитие территории нежилой застройки.
3. Комплексное развитие территории незастроенной территории.
4. Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей.

Комплексное развитие территории (КРТ)

Комплексное развитие территории (КРТ) может реализовываться правообладателями недвижимости самостоятельно, может реализовываться лицом, выигравшим торги на право заключения договора о КРТ, может реализовываться юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации самостоятельно, а также самостоятельно силами бюджета.

В Москве Мэр С.С. Собянин определяет Комплексное развитие территории (КРТ) как основной механизм изменения облика города. При этом количество проектов составляет более 150. В Тюмени КРТ набирает обороты, одним из самых масштабных проектов станет редевелопмент Заречной части. Ряд регионов сталкивается со сложностями и огромным резонансом в связи с принятием местных законов о КРТ, яркий пример – Санкт-Петербург. При этом уже 16 территорий было определено в качестве перспективных для реализации этого механизма. Комплексное развитие территории также активно развивается и в Нижнием Новгороде, который отчитывается о более чем 1500 га территорий, рассматриваемых в качестве площадок по реализации проектов.

Изначально механизм комплексного развития территории появился в градостроительном законодательстве еще в 2006 году, когда в ГрК РФ появился механизм «развития застроенных территорий». Впоследствии этот институт был усовершенствован в 2017 году. В 2020 году комплексное развитие территории было существенно обновлено принятием Федерального закона № 494-ФЗ от 30.12.2020. Целями нового закона стала систематизация механизмов КРТ (ранее существовали КУРТ, КРТ, РЗТ) и их унификация. В том числе закон принимался с целью распространить практику московской реновации на регионы.

Чем это грозит правообладателям недвижимости в границах такой территории? Как можно оспорить решение о КРТ? Как можно исключиться из КРТ? Как можно поучаствовать в реализации проекта? На эти вопросы далее мы постараемся ответить.

Комплексное развитие территории (КРТ) жилой застройки.

Комплексное развитие территории жилой застройки  (КРТ жилой застройки)  своей целью имеет вычленение из территории города районов с ветхим и аварийным жилым фондом в целях передачи его застройщикам для редевелопмента.

Кем может реализовываться проект КРТ жилой застройки?

1. Юридическим лицом, выигравшим право на заключение договора о КРТ;
2. Юридическим лицом, созданным и определённым субъектом РФ для этих целей.

Самостоятельно правообладатели недвижимости не могут реализовать проект КРТ жилой застройки (за исключением нюанса, о котором расскажем ниже, в разделе комплексное развитие территории по инициативе правообладателей).

Порядок реализации КРТ жилой застройки.

А) Публикация проекта решения о КРТ (официальная публикация по правилам публикации нормативных правовых актов, то есть в СМИ, на сайтах госорганов или органов местного самоуправления).

Б) Проведение собрания собственников жилья с целью включения их в границы КРТ (за исключением аварийных домов, они включаются по умолчанию), общий срок проведения таких собраний – не более 1 месяца. Что бы включиться в границы КРТ необходимо набрать на таком собрании не менее 2/3 голосов, чтобы исключиться – 1/3.

В) Принятие решения о КРТ.

Г) Проведение торгов или передача реализации проекта созданному субъектом РФ лицу.

Д) Заключение договора о КРТ.

Е) Реализация проекта (в том числе переселение жителей многоквартирных домов).

При этом в рамках реализации проекта КРТ все расходы и обязательства по переселению на себя берет лицо, реализующее этот проект, законодательством предусмотрены льготы и преференции таким застройщикам.

Риски для жителей многоквартирных домов:

1. Нарушения со стороны застройщика обязательств по переселению или выплате компенсации за изымаемые квартиры;
2. Сам факт переселения из родной части города (выбор места переселения остается на усмотрение застройщика, квартиры передаются равноценные, но не обязательно в том же районе, все зависит от региональных особенностей и дополнительных гарантий. Например, в Москве по реновации жителям гарантируется переселение в границах района, а вот если проект будет реализовываться по механизму КРТ – такой гарантии уже нет).
3. Сложности переговоров с застройщиком по условиям переселения.

Как можно исключиться из КРТ жилой застройки?

1. Если дом не аварийный, то можно провести общее собрание жильцов дома и 1/3 голосов принять решение об исключении (желательно это сделать до заключения договора о КРТ, поскольку такое исключение допускается до утверждения документации по планировке территории).
2. Оспорить принятое решение о КРТ на основаниях нарушения процедуры его принятия (если общее собрание о включении в границы КРТ не проводилось, например, или в границы КРТ включены объекты, не отвечающие критериям).

Как можно защитить свои права на справедливую компенсацию за изымаемые квартиры?

1. Требовать от застройщика согласования условий изъятия в соответствии со статьей 32.1 ЖК РФ (например, не допускается выдавать вместо иной квартиры возмещения, если в изымаемой проживает несовершеннолетний ребенок);
2. Поскольку документация по планировке территории содержит очередность ее развития – требовать ее изменения в случаях, когда, например, ваш дом оказывается по проекту фактически в центре бурной стройки, а очередь на переселение явно не первая.

Что точно не могут включать в границы КРТ жилой застройки? К сожалению, текущая редакция главы 10 ГрК РФ позволяет говорить, что в границы КРТ жилой застройки могут быть включены абсолютно любые объекты недвижимости.

Однако, стоит учитывать, что при реализации КРТ жилой застройки не могут быть изъяты ИЖС, садовые дома, блокированные дома (стоит иметь ввиду, субъект можно установить степени износа таких объектов, позволяющие осуществить их изъятие), многоквартирные дома, не отвечающие критериям аварийности и установленным субъектом РФ.

Но в любом случае, комплексное развитие территории жилой застройки это не «приговор» для собственников объектов в ее границах, бороться за свои права можно и нужно.

Юристы «Кучембаев и Партнеры» помогут добиться защиты своих прав, если ваше имущество попало в границы КРТ жилой застройки, помогут добиться от застройщика или органов власти компенсации за изымаемые квартиры.

Комплексное развитие территории (КРТ) нежилой застройки (промзоны).

Комплексное развитие территории нежилой застройки (промзон) очень схоже с КРТ жилой застройки, разница только в той территории, которую могут накрыть таким проектом и в нюансах реализации.

В КРТ нежилой застройки могут включаться, по сути, любые объекты недвижимости за исключением жилых домов (как индивидуальных, так и многоквартирных).

Почему в границы комплексного развития территории (КРТ) нежилой застройки могут включать почти любую недвижимость? Очень просто: одним из основных критериев является несоответствие вида разрешенного использования (ВРИ) здания/участка тому набору ВРИ, который установлен в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), на принятие которых ресурсов воздействия у правообладателей зачастую или нет или крайне мало. То есть ПЗЗ могут быть изменены в любой момент, и вся территория окажется под угрозой включения в границы КРТ. Например, в Москве в 2022 году была «накрыто» границами КРТ огромная площадь территорий промзон, где набор ВРИ в ПЗЗ уже позволяет в любой момент публиковать проект решения о КРТ.

Кроме того, в границы КРТ нежилой застройки могут включаться аварийные здания, объекты самовольного строительства.

Еще достаточно простого нахождения в одном районе с такими объектами, чтобы ваш объект тоже включили в границы КРТ, если это посчитают целесообразным.

Кем может реализовываться проект КРТ нежилой застройки?

1. Юридическим лицом, выигравшим право на заключение договора о КРТ.
2. Юридическим лицом, созданным и определённым субъектом РФ для этих целей.
3. Правообладателями недвижимости в границах КРТ нежилой застройки.

Порядок реализации КРТ нежилой застройки.

А) Публикация проекта решения о КРТ.

Б) Направление предложения о заключении договора о КРТ правообладателям недвижимости.

В) Принятие решения о КРТ.

Г) Проведение торгов на право заключения договора о КРТ, заключение договора о КРТ с правообладателями, реализация проекта юридическим лицом созданным и определенным субъектом РФ.

Д) Реализация проекта (в том числе изъятие в случае, если договор так и не был заключен с правообладателями).

Какие риски у правообладателей недвижимости в границах КРТ нежилой застройки?

1. До принятия решения о КРТ, по сути, никаких (есть спорный момент с получением разрешения на строительство, но это скорее нюансы юридической техники норм ГрК РФ) можно осуществлять межевание, оформление прав, осуществлять строительство и т.д.
2. После принятия решения о КРТ полный спектр запретов и ограничений – запрещено менять ВРИ участка, невозможно получить разрешение на строительство, градостроительный план земельного участка без заключенного договора о КРТ.
3. Риски, связанные с изъятием имущества (низкий размер возмещения, неравноценные предложения по обмену имущества, затягивание процессов изъятия).

Какие способы защиты интересов правообладателей в границах КРТ?

1. Заключить договор о КРТ с органом власти самостоятельно (после публикации проекта решения о КРТ и получения предложения о заключении договора от органа власти). Стоит учитывать, что глава 28 ГК РФ позволяет согласовывать и спорить по условиям в том числе договоров о КРТ.
2. Оспорить принятое в нарушение установленного порядка решение о КРТ (например, предложение о заключении договора о КРТ было направлено не всем правообладателям в границах территории). Вариантов оспаривания на самом деле масса, все зависит от критерия, по которому установлены границы. Стоит, однако, учитывать, что формирующаяся практика по оспариванию решений о КРТ оптимизма в данной части не добавляет.
3. Оспорить размер компенсации за изъятие в случае реализации КРТ иными лицами.

В любом случае наличие границ КРТ, в которое включено имущество, требует системной и комплексной работы с целью сопровождения хозяйственной деятельности с оглядкой на возможные действия уполномоченных органов власти.

Что точно не может войти в границы КРТ нежилой застройки: ИЖС, садовые дома, блокированные дома, иные жилые дома (в том числе многоквартирные).

Юристы «Кучембаев и Партнеры» помогают защитить свои права собственникам и арендаторам имущества в границах КРТ нежилой застройки, выстроить стратегию действий, осуществляют комплексное правовое сопровождение в таких ситуациях.

Изъятие в КРТ

Общим для всех механизмов реализации комплексного развития территории является то, что в случае, если правообладатели недвижимости не реализовывают проект самостоятельно, рано или поздно они сталкиваются с изъятием. Комплексное развитие территории предполагает изъятие текущих объектов в целях их сноса застройщиком и дальнейшей застройкой территории.

Изъятие участков в границах КРТ регулируется главой VII.1 ЗК РФ, особенности предусмотрены статьей 56.12 ЗК РФ.

Этапы реализации изъятия в КРТ состоят из следующих шагов.

А) Заключение договора о КРТ.

Б) Разработка и утверждение документации по планировке территории.

В) Принятие решения об изъятии.

Г) Направление правообладателям предложения о заключении соглашения об изъятии.

Д) Выплата компенсации и изъятие.

Стоит отметить, что в городе Москве, например, органы власти добились в суде того толкования ГрК РФ и ЗК РФ, которое позволяет изымать недвижимость без разработанной и утвержденной документации по планировке территории (дело № А40-60215/22). Но, одновременно с этим Верховный Суд Российской Федерации указал фактически путь для оспаривания таких изъятий – если решение о КРТ будет признано незаконным, то и решение об изъятии подлежит отмене.

Размер возмещения должен быть определен в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ на основании отчета независимого оценщика. Позволяется взамен изымаемого имущества предоставлять равноценную замену.

Если говорить о сроках изъятия, то тут все индивидуально, поскольку у органов власти нет строгих сроков с какого момента они обязаны инициировать начало процедуры. Фактически все детали реализации проекта можно узнать либо получив договор, либо взглянув на документацию по планировке территории. В среднем можно сказать, что от момента публикации решения о КРТ до непосредственного изъятия может пройти от нескольких месяцев до года.

Но всегда стоит учитывать, что изъятие допускается в срок не более трех лет с даты принятия решения об изъятии, а также в срок 6 лет с даты утверждения документации по планировке территории.

Что можно сделать правообладателям изымаемого имущества в границах комплексного развития территории (КРТ)?

1. Оспорить решение о КРТ и признать незаконным решение об изъятии.
2. Отказаться от заключения соглашения об изъятии и оспорить в суде размер предлагаемой компенсации за изымаемое имущество.
3. Заблаговременно разобраться с оформлением земли и зданий, решить вопросы с самовольными постройками.

Юристы «Кучембаев и партнеры» помогают добиться надлежащей компенсации за изымаемое имущество, оформить земельные участки и здания, разобраться с самостроем.

Комплексное развитие территории (КРТ) по инициативе правообладателя

Отдельным способом реализации комплексного развития территории является инициатива правообладателей.

При этом правообладатели могут заключить договор о КРТ до принятия решения о КРТ.

Стоит отметить, что до публикации проекта решения о КРТ правообладатели могут воспользоваться механизмом, предлагаемым статьей 70 ГрК РФ и первыми обратиться с заключением договора о КРТ в уполномоченный орган власти. Причем для этого требуется лишь наличие границ КРТ в ПЗЗ. И еще важный нюанс – с заключением договора о КРТ могут обратиться не все правообладатели, а любая их часть, входящая в границы КРТ. Тем самым, границы КРТ в ПЗЗ могли быть установлены, допустим, в целях реализации механизма КРТ жилой застройки, который не предусматривает его реализацию правообладателями, но они, вовремя перехватив инициативу, могут потребовать заключить договор с ними.

В случае публикации проекта решения о КРТ круг возможностей уже сужается. Если проектом решения о КРТ предусмотрено, что это КРТ жилой застройки – правообладателям остается лишь оспаривать такое решение или ждать изъятия. Если это КРТ нежилой застройки – правообладатели все также могут заключить договор о КРТ, но должны явиться уже все, которые находятся в границах КРТ (согласно проекту решения о КРТ).

То есть мы можем выделить две ситуации, когда правообладатели могут зайти в проект:

— на стадии наличия границ КРТ в ПЗЗ до публикации проекта решения о КРТ в любом составе;

— на стадии публикации проекта решения о КРТ нежилой застройки в полном составе.

Что необходимо для заключения договора о КРТ по инициативе правообладателей?

А) Заявление о согласии заключения договора о КРТ.

Б) Соглашение о распределении обязанностей между правообладателями (в него не требуется включать органы власти в случае публикации проекта решения о КРТ).

Соглашение о распределении обязанностей предусмотрено статьей 70 ГрК РФ и должно содержать:

— сведения о границах территории КРТ;

— обязательства сторон по реализации механизма КРТ;

— порядок и условия распределения доходов и расходов;

— ответственность;

— обязательство по заключению договора о КРТ с уполномоченными органами.

Проект договора о КРТ формируется уже уполномоченным органом власти и направляется лицам, заключившим соглашение на подписание. Стоит иметь ввиду, что его условия могут быть предметом согласования и рассмотрения в суде.

В каждом регионе свой порядок подготовки договора и рассмотрения такого рода заявлений.

Тем самым, если правообладатели обладают информацией о наличии планов города по развитию территории через механизм КРТ, им стоит иметь ввиду, что до публикации проекта решения о КРТ – инициатива на их стороне. Но необходимо наличие границ КРТ в ПЗЗ для ее осуществления.

Юристы «Кучембаев и Партнеры» помогут организовать процесс заключения договора о КРТ по инициативе правообладателей, согласовать его условия с уполномоченными органами власти, оспорить как условия договора о КРТ, так и предложение о его заключении. После заключения договора юристы также могут осуществлять сопровождение проекта на всех стадиях его реализации.

Торги по КРТ. Заключение договора о КРТ на торгах.

Торги на право заключения договора о комплексном развитии территории проводятся в случае, если решением о КРТ предусмотрен такой способ его реализации.

Основной площадкой по проведению торгов является torgi.gov.ru. Предусмотрены и письменные торги, но на практике встречаются крайне редко, так что мы рассмотрим порядок электронных торгов.

Правила проведения торгов на право заключения договора о КРТ определены постановлением Правительства РФ от 04.05.2021 № 701.

Торги могут проводиться в форме аукциона или конкурса. Аукцион подразумевает наличие стартовой цены, повышая которую участники торгов борются за право заключения договора. Конкурс подразумевает набор условий, улучшая которые участники торгов продвигаются в ранге заявок на право заключения договора.

Для участия в торгах их участники должны вносить на специальный счет задаток в размере, указанном в конкурсной документации. Задаток зачисляется в счет оплаты суммы по итогам торгов для его победителя. Задатки возвращаются остальным участникам торгов, которые не стали их победителями. Специальный счет определяется в конкурсной документации или организатором площадки проведения торгов.

Аукцион проводится в два этапа: подача заявок и его проведение.

Конкурс проводится в три этапа: подача заявок, предварительный отбор, оценка заявок и подведение итогов.

Победителю торгов предлагается заключить договор о КРТ, в случае отказа – второму по счету участнику.

Торги признаются недействительными, если в них принял участие только один конкурсант.

Условия договоров не могут быть изменены по согласованию сторон (в той части, которая может влиять на цену договора).

Для участия в торгах необходимо соответствовать требованиям, установленным частью 6 статьи 69 ГрК РФ (юридическое лицо и его дочерние общества, обладающее опытом строительства не менее 10% от объема, предусмотренного решением о КРТ за последние 5 лет).

Дополнительные требования к участникам торгов определены пунктом 34 приложения № 3 к постановлению Правительства РФ от 04.05.2021 № 701 (например, участник торгов не может быть аффилированным с его организатором).

Субъекты РФ также могут устанавливать дополнительные требования к участникам торгов.

При этом субъекты РФ не могут устанавливать дополнительные конкурсные условия, нежели те, которые установлены пунктом 8 приложения № 3 к постановлению Правительства РФ от 04.05.2021 № 701.

Договор о КРТ (особенности, риски).

Основным документом, где фиксируются права и обязанности, очередность этапов реализации, сроки строительства и подготовки документации, в рамках реализации комплексного развития территории является договор о КРТ.

Его условия определяются в соответствии со статьей 68 ГрК РФ.

По договору о КРТ лицо, реализующее проект, принимает на себя обязательства по реализации решения о КРТ (либо, если реализация КРТ происходит в порядке статьи 70 ГрК РФ до публикации проекта решения, то обязательства определяются органом власти как реализация утвержденной документации по планировке территории).

Основные обязательства застройщика по договору о комплексном развитии территории (КРТ):

— осуществить подготовку и представление на утверждение документации по планировке территории;

— осуществить строительство объектов, благоустройство;

— осуществить передачу части объектов (инфраструктура) в собственность уполномоченному органу власти;

— обеспечить изъятие в целях КРТ (выплаты или предоставление иного имущества).

Основные обязательства уполномоченного органа власти:

— предоставить земельные участки для реализации проекта;

— утвердить документацию по планировке территории;

— принять решения об изъятии и иные правовые акты в целях реализации проекта;

— предоставить льготы застройщику (если такие предусмотрены региональным законодательством).

Условия договора о КРТ подчиняются общим требованиям гражданского законодательства и могут быть изменены/дополнены по согласию сторон, либо в судебном порядке.

Ответственностью по договору о КРТ зачастую выступает неустойка. Стоит отметить, что, например, в Москве в дополнение к этому способу обеспечения обязательств также добавляется банковская гарантия, покрывающая весь срок договора о КРТ на сумму равную расчету, основанному на размере неустойки за весь период срока действия договора.

Заключить договор о КРТ можно как на торгах, так и будучи правообладателем недвижимости в границах КРТ (выше мы рассматривали способы такого заключения).

Основные риски договора о КРТ для лиц, которые его заключили.

1. Его условия диктуются уполномоченными органами власти, согласование отдельных положений может затянуться на длительное время.
2. В случае заключения договора о КРТ на торгах его условия не подлежат изменению.
3. Крайне проблематично добиться установления ответственности уполномоченного органа власти за неисполнение им своих обязательств по договору о КРТ.
4. Риски кумулятивной ответственности в случае неисполнения (нарушения сроков) одного из этапов реализации проекта, которое влечет срыв сроков по иным этапам.
5. Сложный расчет бюджета, закладываемого на изъятие (не касается правообладателей, поскольку в данном случае изъятие не будет осуществляться).
6. Как и у любого комплексного проекта строительства, риски, связанные с его реализацией.

Важные нюансы договора о КРТ.

1. В случае расторжения договора о КРТ, все земельные участки, переданные для его реализации, подлежат возврату в государственную/муниципальную собственность (правообладателей не касается).
2. Передача прав и обязанностей по договору о КРТ не допускается (но никто не запрещает привлекать для исполнения договора третьих лиц).
3. Фактически все сроки по исполнению обязательств начинают течь с момента утверждения документации по планировке территории, до этого момента застройщик должен лишь подготовить ее и представить на утверждение.

Преимущества договора о комплексном развитии территории (КРТ).

1. Возможность закрепить за уполномоченным органом власти его обязательства по содействию осуществления строительства (то же обязательство по утверждению документации по планировке территории или принятию решений об изъятии).
2. Возможность получения земельных участков без проведения торгов (фактически при заключении договора о КРТ его плата равна плате за право аренды участков).
3. Для правообладателей – возможность сохранить за собой территории и осуществить их развитие вместе с административной поддержкой государства.

Юристы «Кучембаев и Партнеры» помогут решить вопросы с предлагаемыми органами власти договорами о КРТ, осуществят комплексное сопровождение от согласования его условий до заключения, предложат оптимальные варианты реализации проекта.