119334, г. Москва,
5-й Донской проезд, дом 21 Б, стр.10, офис 701
432017, г. Ульяновск,
ул. Пушкинская, 15а, офис 304
+7 960 372 50 10
Москва
Ульяновск
Главная> Наши материалы и опыт> Земельный участок под несколькими многоквартирными домами разделить можно только с согласия всех

Земельный участок под несколькими многоквартирными домами разделить можно только с согласия всех

Формирование и использование земельного участка под многоквартирным домом как общего имущества собственников помещений в таком доме вызывало и будет вызывать много вопросов. Недавно на один из них ответил  Верховный суд РФ, сказав, что  разделить земельный участок под несколькими многоквартирными домами можно только с согласия всех собственников квартир.

Земельный участок под несколькими построенными многоквартирными домами.

Нередко, при строительство жилого комплекса, на одном земельном участке строится сразу несколько отдельных домов. После постройки домов возникает вопрос раздела территорий между ними. С этой целью может проводиться раздел общего участка на несколько, под каждый домом отдельно. однако мнения дольщиков (собственников помещений в таких домах) на то, стоит ли делить участок и как именно его делить могут быть противоречивыми. 

Но в любом случае решение о разделе принимается с согласия всех владельцев помещений в жилом комплексе! Это обязательное условие межевания земельного участка. При отсутствии согласия спор разрешается судом.

Гражданская коллегия ВС РФ сделала такой вывод в деле № 5-КГ19-140, где жильцы 4-х корпусов оспорили межевание общего земельного участка, проведенного по инициативе 5-го. Тройка судей отменила решения нижестоящих судов, признала распоряжение столичного департамента горимущества об утверждении проекта межевания недействительным, сняла выделенный участок с кадастрового учета и обязала ТСЖ демонтировать заграждения, препятствующие проходу и проезду транспорта к другим корпусам через придомовую территорию. На этом и настаивали истцы.

Вывод судебной коллегии основан на положениях статей 36 и 44 ЖК: решения об использовании общего имущество МКД (в данном случае  общее имущество – это земля), в том числе пределы и ограничения его использования могут определяться только на общем собрании собственников.

Однако вопросы допустимости раздела либо выдела доли в данном участке, а также допустимости выделения участка для каждого корпуса дома с учётом сложившейся инфраструктуры на рассмотрение общего собрания собственников помещений в МКД не выносились. Каких-либо решений, и тем более решений о согласии других жильцов, не принималось. В результате такого неправомерного межевания снизился размер участков, на которые могли бы претендовать «несогласные» собственники квартир в остальных корпусах.

Кроме того, из-за шлагбаума и забора они лишились доступа к одному из проездов через придомовую территорию жилого дома. Судьи установили, что ограждения на спорном земельном участке также были установлены с нарушениями – согласно постановлению Правительства Москвы от 2 июля 2013 года № 428-ПП, вопрос их установки должен решаться на общем собрании собственников, которое также не проводилось.

Земельный участок под несколькими строящимися многоквартирными домами.

С похожей проблемой столкнулись и клиенты юридического агентства Алмаза Кучембаева, семья «Н***». Юристы взялись помочь, так как проблемы городской застройки – одно из направлений деятельности агентства.

Суть проблемы: столичный застройщик  Sezar Group (ООО «Красный Октябрь-Рассказовка») на своем участке при строительстве крупного в Новой Москве ЖК «Рассказово» решил увеличить плотность застройки строящегося. Вместо строительства изначальных 286 тыс. кв. м жилья (526 тыс. кв. м общая площадь ЖК) застройщик увеличил объем запланированной жилой недвижимости в 2 раза – до 591 тыс. кв. м. (а сама площадь ЖК выросла до 762 тыс. кв. м).

Дополнительные жилые корпуса решено было достроить за счет уменьшения площади зеленых насаждений и отказа от части ранее запланированной окружающей инфраструктуры. В итоге на участке, где был запланирована количество домов в ЖК значительно увеличилось.

По мнению юристов, это нарушает права дольщиков ЖК «Рассказово»: дольщики не смогут получить на праве общей собственности долю в собственности на земельный участок площадью, на которую клиенты могли изначально рассчитывать при подписании ДДУ.

Агентство Алмаза Кучембаева разработало стратегию защиты прав дольщиков и  обратилось в районный суд города Москвы с иском о признании права на долю в общей собственности на земельный участок в изначальном размере и требованием о сносе незаконного ограждения.

Параллельно агентство подало еще несколько коллективных исков от дольщиков: об оспаривании публичных слушаний, на основании которых проводилось межевание, об оспаривании разрешения на строительство и об оспаривании новых правил застройки и землепользования. Суды не спешат занимать сторону вкладчиков, но борьба за их права продолжается в различных судебных инстанциях.

Что меняет определение ВС РФ

В контексте определения ВС РФ дело дольщиков ЖК «Рассказово» и иные подобные дела приобретают новые перспективы. Вывод Верховного суда – прецедент, так как тройка судей при рассмотрении дела руководствовалась положениями статей 36 и 44 ЖК, тем самым признавая  собственников помещений в нескольких корпусах к собственникам в одном МКД.

«При рассмотрении дела о признании права на долю в общей собственности на землю под  ЖК «Рассказово» суд не учел тот факт, что дольщики, как сособственники земли, не давали застройщику  Sezar Group своего согласия на изменение порядка использования земли и установки на ней заборов и ограждений, – утверждает руководитель агентства Алмаз Кучембаев. Общего собрания собственников МКД по этому поводу вообще не проводилось.  А это значит, что застройщик (при установке забора) и столичные власти (при утверждении новых правил застройки) нарушили положения ст. 36 и ст. 44 ЖК.

В этом смысле определение ВС РФ имеет значение не только для клиентов агентства, но и сотен других дольщиков, вынужденных бороться с застройщиками-нарушителями в судах. Приглашаем их присоединиться к нам», – резюмирует юрист.

Об указаниях Министерства строительства РФ по формированию земельного участка многоквартирного дома можно прочитать по ссылке .

Запись опубликована 17.09.2019 в рубрике Наши материалы и опыт c метками
Добавить комментарий